土地增值稅各省12366答疑精選 （2019年9月版）1
云南百滇稅務師事務所有限公司 2020-12-29
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1、資產(chǎn)拆分新設公司的土地增值稅處理日期：2019-09-12
來源：山東省稅務局
問：因發(fā)展需要，我集團公司部分業(yè)務需要獨立拆分，需要新設公司獨立承擔該部分業(yè)務，現(xiàn)將集團公司的部分資產(chǎn)進行拆分，作價評估入股新成立承接業(yè)務的公司，該部分資產(chǎn)包括土地和知識產(chǎn)權(quán)，另外，為了整合資源發(fā)揮積極性原公司的核心技術人員持股0.01%，這種拆分重組行為，是否符合財稅(2018)57號文第四條關于“單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更至被投資企業(yè)，暫不征收土地增值稅”重組概念？是否暫不征收土地增值稅？
答：您好！您提交的問題已收悉。根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財〔2018〕57號）
本通知所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務的行為。
四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
因此根據(jù)上述文件，企業(yè)重組行為不符合﹝財稅(2018)57號﹞文件相關規(guī)定，具體建議與主管稅務機關聯(lián)系咨詢。
2、房地產(chǎn)企業(yè)關于預收賬款預交土地增值稅
日期：2019-09-11
來源：河南省稅務局
問：根據(jù)國家稅務總局16年79號公告，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。我司19年7月取得預收賬款1090萬，不含稅金額應該為1000萬，我司認為70號公告中的簡易計稅方法是納稅可自行選擇的，所以在繳納土地增值稅時，直接按照1000*3.5%=350萬元計算繳納，是否符合立法本意，是否有誤。
答：一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。
二、根據(jù)《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
三、根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定，關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。
四、根據(jù)《河南省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率、核定征收率的公告》（河南省地方稅局公告2017年第3號）規(guī)定，一、土地增值稅預征率 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，對價格在20000元/平方米（含）以上的單套房屋，預征率為6%。……三、政策銜接問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，價格在20000元/平方米以下的單套房屋，預征率仍按《河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）的規(guī)定執(zhí)行。……
五、根據(jù)《河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]28號）第一條規(guī)定，土地增值稅預征率 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：（一）普通標準住宅1.5%；（二）除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%。
六、根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規(guī)定, 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。……第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。……
因此，根據(jù)您的描述，若您單位符合國家稅務總局公告2016年第18號第八條的規(guī)定，選擇適用簡易計稅的，在計算土地增值稅時可以按照國家稅務總局公告2016年第70號第一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額計算應納稅額,采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。
3、土地增值稅預繳及清算規(guī)定
日期：2019-09-10
來源：廈門市稅務局
問：1、廈門市翔安區(qū)的房地產(chǎn)招拍掛項目，土地增值稅預繳按照哪個政策執(zhí)行呀？預繳比例是多少？在預售收款預繳土增稅之前在稅務局備案的流程是什么？申報時間的規(guī)定是怎樣的？土增清算時候清算口徑是按照普通住宅和非普通住宅劃分嗎？劃分的標準是什么？請幫忙給一下文件號，學習一下，
2、廈門市翔安區(qū)企業(yè)所得稅預繳毛利率的比例是多少，參照那個文件執(zhí)行，預繳比例的確定流程是怎么樣的？如何在稅務局備案？
答：一、1、根據(jù)《國家稅務總局廈門市稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告》（廈稅公告2018年第10號） 一、關于土地增值稅預征率
（一）對社會保障性住房不預征土地增值稅；
（二）普通標準住宅2%；
（三）非普通標準住宅4%；
（四）商品工業(yè)廠房2%；
（五）除商品工業(yè)廠房以外的其他非住宅類型房地產(chǎn)6%。
2、納稅人取得轉(zhuǎn)讓（預售）房地產(chǎn)收入的，應于次月15日內(nèi)向主管稅務機關申報預繳土地增值稅。
根據(jù)《廈門市土地增值稅清算管理辦法》第十條規(guī)定：“ 納稅人應當自取得房地產(chǎn)項目立項批文或取得國有土地使用權(quán)之日起30日內(nèi)，向主管稅務機關辦理房地產(chǎn)項目信息登記，填報《土地增值稅項目報告表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》，同時提供以下書面資料：
(一)房地產(chǎn)項目立項批文;
(二)國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同;
(三)納稅人以接受投資、抵償債務、非貨幣性交換等方式取得國有土地使用權(quán)的，應當提供書面材料。
3、根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件的規(guī)定：“一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。”
因此，納稅人辦理清算時，應當區(qū)分普通住宅和非普通住宅兩類房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，計算繳納土地增值稅。
普通住宅按照市政府相關部門發(fā)布的界定標準來認定，具體適用上以合同簽訂并備案的時間對應的普通住宅界定標準為準。
二、根據(jù)廈門市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（廈地稅發(fā)〔2009〕89號） 一、 關于企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計計稅毛利率
(一)經(jīng)濟適用房、限價房、危改房項目，預計計稅毛利率為3%。
(二)非經(jīng)濟適用房類項目，預計計稅毛利率為20%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照企業(yè)所得稅法進行預繳，預繳時不需備案。
4、土地增值稅清算對象問題
日期：2019-09-11
來源：山東省稅務局
問：《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十三條的規(guī)定“ 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。“，房地產(chǎn)企業(yè)在不享受普通住宅免稅優(yōu)惠的前提下，是否可以不分別不同產(chǎn)品的核算增值額，合并計算增值稅應納稅額？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號） 第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）十三、關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題
對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定
根據(jù)《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務局公告2017年第5號）
第十四條 各市稅務局應當按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，科學合理地確定預征率進行預征，并按規(guī)定進行清算。
是否需要進行分別核算，具體建議與主管稅務機關聯(lián)系咨詢。
5、一般計稅項目預繳土增稅計稅依據(jù)
日期：2019-08-05
來源：四川省稅務局
問：目前土增稅預繳存在以下執(zhí)行疑問：
1、依據(jù)（財稅[2016]43號）
預交土地增值稅=預收款/（1+9%）*土地增值稅預征率
2、依據(jù)（國家稅務總局公告2016年第70號）
預交土地增值稅=（預收款-應預繳增值稅稅款）*土地增值稅預征率
兩者的結(jié)果完全不一樣。
70號公告規(guī)定納稅人“可按照...”，且如果按此執(zhí)行，會導致其與增值稅、企業(yè)所得稅計稅依據(jù)的更大差異，不方便企業(yè)管理，同時會提高企業(yè)預繳土增稅金額。
在現(xiàn)在減稅降費的背景下，請問企業(yè)是否可以自主選擇申報方式？還是我省已經(jīng)有明確的執(zhí)行口徑？
望領導給予答復為盼，謝謝！
答：國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告
國家稅務總局公告2016年第70號為進一步做好營改增后土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)等規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干征管問題明確如下：
一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款
6、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項目
日期：2019-08-05
來源：江蘇省稅務局
問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項目？請給予“可以”或“不可以”的答復，而不是抄摘文件原文，謝謝！
根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文第二十七條，在企業(yè)所得稅中對開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出內(nèi)容的約定中：開發(fā)間接費項目包括了項目營銷設施建造費等。難道企業(yè)所得稅和土地增值稅對營銷設施建造費計入成本的計算口徑會有不一致？
答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：
一、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、項目主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。
二、依托項目主體內(nèi)的臨時售樓部、樣板房，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入并準予扣除。
三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
7、土地增值稅清算中獨棟別墅和聯(lián)排別墅（面積大于144平方米）屬于非普通住宅還是其他類型房產(chǎn)
日期：2019-08-28
來源：江蘇省稅務局
問：在土地增值稅清算中獨棟別墅和聯(lián)排別墅（面積大于144平方米）屬于非普通住宅還是其他類型房產(chǎn)，其依據(jù)是什么？
答：您所反映的問題已轉(zhuǎn)至省局相關稅政部門，如有回復，12366中心將第一時間給您回電。
8、房地產(chǎn)企業(yè)前期土地熟化費用票據(jù)是否可以抵扣土增稅、企業(yè)所得稅問題
日期：2019-08-02
來源：山東省稅務局
問：1、A公司支付村委土地拆遷補償費、青苗補償費、土地指標款等費用，A公司取得了村委會的相關收據(jù)；
2、A公司和B公司共同成立C公司，以C公司名義開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務，A公司前期收到的土地拆遷補償款的收據(jù)仍然是以A公司為名義的收據(jù)，并未改成C公司名義的收據(jù)；請問該部分收據(jù)對應的土地拆遷補償款，C公司是否可以抵扣增值稅？是否可以抵扣土增稅？是否可以抵扣企業(yè)所得稅？
3、如果原始拆遷補償款收據(jù)由A公司換成C公司的抬頭，是否可以直接抵扣增值稅、土增稅及企業(yè)所得稅呢？
4、假如 A公司給C公司開具相關發(fā)票，C公司是否可以抵扣增值稅、土增稅及企業(yè)所得稅呢？
A 公司如果開發(fā)票，需要補充什么東西才能不構(gòu)成虛開發(fā)票的行為呢？
答：《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號）
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;
(二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變;
(三)項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告2018年第28號）第四條 稅前扣除憑證在管理中遵循真實性、合法性、關聯(lián)性原則。真實性是指稅前扣除憑證反映的經(jīng)濟業(yè)務真實，且支出已經(jīng)實際發(fā)生;合法性是指稅前扣除憑證的形式、來源符合國家法律、法規(guī)等相關規(guī)定;關聯(lián)性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關聯(lián)且有證明力。
第八條 稅前扣除憑證按照來源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。
內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費用、損失和其他支出核算的會計原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應當符合國家會計法律、法規(guī)等相關規(guī)定。
外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營活動和其他事項時，從其他單位、個人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。
第九條 企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目屬于增值稅應稅項目(以下簡稱“應稅項目”)的，對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務機關代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對方為依法無需辦理稅務登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務的個人，其支出以稅務機關代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關信息。
小額零星經(jīng)營業(yè)務的判斷標準是個人從事應稅項目經(jīng)營業(yè)務的銷售額不超過增值稅相關政策規(guī)定的起征點。
稅務總局對應稅項目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。
具體建議攜帶相關合同前往主管稅務機關聯(lián)系咨詢。
9、土地增值稅清算時點
日期：2019-07-26
來源：廈門市稅務局
問：我司自行開發(fā)地產(chǎn)并于2019年6月預售房產(chǎn)一批，并預交增值稅。預期2019年9月交付，12月完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦理。請問何時應清算土地增值稅？是交付之時，還是產(chǎn)權(quán)辦理之時？
答： 根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）文件的規(guī)定：“第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。”
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。”
根據(jù)《廈門市土地增值稅清算管理辦法》規(guī)定：“第十三條 納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十七條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合本辦法第十三條規(guī)定的，應當在清算條件滿足之日起90日內(nèi)至主管稅務機關辦理清算申報。納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合可清算條件且主管稅務機關下發(fā)通知清算的《稅務事項通知書》的，應當在收到通知書之日起90日內(nèi)，至主管稅務機關辦理清算申報。”請根據(jù)文件的規(guī)定執(zhí)行。
10、關于安置房的土地增值稅清算問題
日期：2019-07-30
來源：山東省稅務局
問：如何理解國稅函2010年220號文件關于安置房的處理：1.按規(guī)定價格計入拆遷補償費的同時，是否可以同時扣除安置房的實際建造成本？2.如果異地安置或者用劃撥用地自建安置房，是否需要視同銷售處理？
答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。如安置房建造成本屬于與企業(yè)實際發(fā)生與收入有關的合理支出，則可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。
根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號）另根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則>的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、因此異地安置或者用劃撥用地自建安置房需視同銷售。
具體建議與主管稅務機關聯(lián)系咨詢。
11、工程部職工的社保、住房公積金、職工教育經(jīng)費及工會經(jīng)費可以作為開發(fā)間接費用在土地增值稅扣除嗎？
日期：2019-07-29
來源：安徽省稅務局
問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)某地產(chǎn)項目，該項目工程部職工的社保、住房公積金、職工教育經(jīng)費及工會經(jīng)費可以作為開發(fā)間接費用在土地增值稅扣除嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
12、已建未售房屋的物業(yè)看護費可以作為開發(fā)間接費用在土地增值稅扣除嗎？
日期：2019-07-29
來源：安徽省稅務局
問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)某房地產(chǎn)項目，發(fā)生的已建未售房屋的物業(yè)看護費可以作為開發(fā)間接費用在土地增值稅扣除嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，物業(yè)管理費不是公司直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的開發(fā)間接費用。在計算土地增值稅時，不能作為開發(fā)間接費用列支。建議根據(jù)實際情況判斷，無法判斷建議聯(lián)系當?shù)刂鞴芏悇諜C關核實。
13、向銀行支付的財務顧問費（融資咨詢費）可以在土地增值稅扣除嗎？
日期：2019-07-29
來源：安徽省稅務局
問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，向某銀行貸款開發(fā)房地產(chǎn)項目，簽訂了一份貸款合同，另外又簽訂了一份融資顧問合同，（實務中銀行為了考核的要求，將一部分利息費用化為融資顧問費），請問，如我公司土地增值稅采取利息費用據(jù)實扣除的清算方式，支付的該筆融資顧問費可以視同利息扣除嗎？
答：第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。”第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。”
感謝您的咨詢，本次咨詢僅供參考，如仍有疑問請撥打12366熱線或聯(lián)系您的主管稅務機關咨詢
14、土增稅
日期：2019-07-03
來源：廈門市稅務局
問：請問：房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)時政府明確要求代建或以一定的價格（回購）建設幼兒園、郵政所、派出所、商場等設施，房地產(chǎn)企業(yè)因此發(fā)生的成本或超過取得收益的部分，土地增值稅清算時能否扣除？如何扣除？謝謝。
答：根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》文件的規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項目
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。” 請根據(jù)以上文件規(guī)定執(zhí)行。
15、關于土地政府收回是否可免增值稅、土增稅
日期：2019-07-03
來源：安徽省稅務局
問：我公司是一房產(chǎn)公司，原通過拍賣在銅陵市取得一塊商業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)政府同意將此地塊1.17億收回，變更為住宅用地后再掛牌拍賣。請問政府收回土地，我司需要交納增值稅和土地增值稅嗎？
答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。
因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。
16、關于土地增值稅的兩個問題。
日期：2019-06-26
來源：寧夏回族自治區(qū)稅務局
問：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的無產(chǎn)權(quán)的地下車位的成本土地增值稅清算時能不能扣除？
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的紅線外的市政配套建設費能不能在土地增值稅清算時能不能扣除？
答：1.根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項目
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。”
2.根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
17、企業(yè)分立土地增值稅問題
日期：2019-06-21
來源：廈門市稅務局
問：根據(jù)財稅（2018）57號文：財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知第三條：公司依照法律規(guī)定合同約定。企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
比如原公司甲要分立成甲公司和乙公司。原甲公司有A股東60%及B股東40%，分立后，甲公司由A股東100%持股，乙公司由B股東100%持股。乙公司承受原甲公司的土地及房屋。請問這樣是否符合以上條例，暫不征收土地增值稅？
答：根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定，您所述情形不符合暫不征收土地增值稅的條件，不能享受暫不預征土地增值稅優(yōu)惠。
18、關于土地增值稅清算工程監(jiān)理費扣除
日期：2019-06-17
來源：湖南省稅務局
問：房地產(chǎn)公司發(fā)生的工程監(jiān)理費在財務處理上是記入開發(fā)成本中工程建設成本中進行核算的，在土地增值稅清算中該項成本是否允許扣除？如果不允許扣除，政策依據(jù)是什么？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
其中：(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
19、土地增值稅
日期：2019-06-10
來源：深圳市稅務局
問：在拆遷過程中，納稅人不擁有土地使用權(quán)，但收到的房產(chǎn)（建設在集體土地上的房產(chǎn)，不擁有房產(chǎn)證）補償款，是否需要申報繳納土地增值稅、增值稅、印花稅？
答：收到房產(chǎn)賠償款無需繳納增值稅。按照土地增值稅暫行條例，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。拆遷補償合同不屬于印花稅應稅范圍。如有疑問建議進一步說明情況后再反映。
20、土地增值稅
日期：2019-06-10
來源：深圳市稅務局
問：有償轉(zhuǎn)讓集體土地（非宅基地）上建筑物（無法辦理產(chǎn)權(quán)證）是否需要申報繳納土地增值稅？
答：您好，問題描述不清，按照土地增值稅暫行條例，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。如有疑問建議進一步說明情況后再反映。
21、政府低價回購幼兒園，是否免征土增稅
日期：2019-05-14
來源：江蘇省稅務局
問：有政府的會議紀要，有回購協(xié)議，政府以低于成本價的方式回購企業(yè)所建的幼兒園，是否免征土地增值稅。
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》（國務院令第138）第八條規(guī)定：（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號） 第十一條規(guī)定：
條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。
因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（
財稅〔2006〕21號）第4條規(guī)定：
關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵?、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
若符合上述條款，可疑免征土地增值稅。
22、以土地房產(chǎn)增資100%控股子公司，請問屬不屬于改制重組？能不能暫不征收土增稅
日期：2019-04-26
來源：河南省稅務局
問：財稅[2018]57號：四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。我公司是山東龍泉管道工程股份有限公司河南分公司，計劃先以貨幣資金成立100%控股的子公司，然后再以閑置的土地、房產(chǎn)增資該子公司，請問以土地房產(chǎn)增資屬不屬于財稅【2018】57號文第四條里面的改制重組，這種情況可不可以暫不征收土地增值稅？
答：根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知>(財稅〔2018〕57號)規(guī)定，一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。本通知所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務的行為。……四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。……七、企業(yè)在申請享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時，應向主管稅務機關提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關房地產(chǎn)權(quán)屬和價值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價款的憑據(jù)（復印件）等書面材料。
因此，單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。具體事宜，建議您聯(lián)系您單位的主管稅務機關核實確認。
23、以土地房產(chǎn)增資100%控股子公司，請問屬不屬于改制重組？能不能暫不征收土增稅
日期：2019-04-15
來源：江蘇省稅務局
問：財稅[2018]57號：四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。我公司是常州龍泉管道有限公司，計劃先以貨幣資金成立100%控股的子公司，然后再以閑置的土地、房產(chǎn)增資該子公司，請問以土地房產(chǎn)增資屬不屬于財稅【2018】57號文第四條里面的改制重組，這種情況可不可以暫不征收土地增值稅？
答：您好，根據(jù)財稅〔2018〕57號規(guī)定： 四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。重組類型請聯(lián)系當?shù)刂鞴芫趾藢崱?br /> 24、生產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)和土地出資設立子公司是否免征土地增值稅？
日期：2019-04-10
來源：江蘇省稅務局
問：我公司為生產(chǎn)企業(yè)，準備以自有的一部分房產(chǎn)和土地使用權(quán)出資設立一個子公司，這個過程中是否可以免征土地增值稅？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》國務院令第138號規(guī)定：第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
（二）因國家建設需要依法收回的房地產(chǎn)。（根據(jù)《國務院關于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》（中華人民共和國國務院令第588號）規(guī)定，自2011年01月08日起將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中的“征用”修改為“征收”）
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規(guī)定：“三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
本通知自2008年11月1日起實施。”
根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》財稅〔2018〕57號規(guī)定：一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
25、你好，我公司是佛山南海一房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在想引進一個新股東，占股70%，請問需要交土地增值稅嗎
日期：2019-04-12
來源：佛山市稅務局
問：你好，我公司是佛山南海一房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在想引進一個新股東，占股70%，請問需要交土地增值稅嗎
答：一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。
二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第五條規(guī)定，條例所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。
三、根據(jù)《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第一款規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
因此，如發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及土地增值稅征稅行為的納稅人，按上述規(guī)定繳納土地增值稅。
以上答復僅供參考，一切以現(xiàn)行稅法及稅收政策的具體規(guī)定為準。
26、南通市土地增值稅清算相關政策
日期：2019-03-26
來源：江蘇省稅務局
問：1.南通市土地增值稅清算中，地下非人防車位是否參與清算？
2.若非人防車位參與土地增值稅清算，車位是否需要分攤土地成本？
3.土地清算單位是以發(fā)改委的立項作為一個清算單位的嗎？
答：根據(jù)《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號）的規(guī)定：
四、關于車庫(車位、儲藏室等)問題
(一)能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(車位、儲藏室等)單獨轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“其他類型房產(chǎn)”確認收入并計算成本費用。
(二)不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(車位、儲藏室等)，按照《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第四條第(三)項的規(guī)定執(zhí)行。
二、關于土地成本分攤問題
土地成本是指取得土地使用權(quán)所支付的金額。土地成本僅在能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進行分攤。在不同清算單位或同一清算單位不同類型房產(chǎn)之間分攤土地成本時，可直接歸集的，應直接計入該清算單位或該類型房產(chǎn)的土地成本；不能直接歸集的，可按建筑面積法計算分攤，也可按稅務機關認可的其他合理方法計算分攤。
一、關于土地增值稅清算單位問題
土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算。對于國家有關部門批準分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。對開發(fā)周期較長，納稅人自行分期的開發(fā)項目，可將自行分期項目確定為清算單位,并報主管稅務機關備案。
27、同一自然人所屬個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)是否征收增值稅、土地增值稅?
日期：2019-03-29
來源：江蘇省稅務局
問：同一自然人所屬個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)是否征收增值稅、土地增值稅 ?
答：1、增值稅可以參考國家稅務總局公告2011年第13號，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。若不屬于資產(chǎn)重組范圍，為正常銷售業(yè)務則需要依法繳納增值稅。
2、土地增值稅可以參考國家稅務總局公告2011年第13號《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）的規(guī)定：四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。若您符合該文件就可暫不征收，如不確定符合，請您帶有關合同，到主管局判斷。
28、關于土地紅線外開發(fā)成本土增稅扣除問題
日期：2019-03-19
來源：四川省稅務局
問：政府出讓土地，要求開發(fā)企業(yè)在紅線外配建一些配套設施等，比如：人行天橋、地下通道、公共廁所、垃圾站、公園打造、道路修建等等設施。請問這些成本，能否進入土增稅的成本扣除，如何才能被稅局認可扣除？
答：您好！根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。
（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。
29、紅外線外建設成本土地增值稅扣除問題
日期：2019-03-04
來源：江蘇省稅務局
問：請問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應政府的要求在開發(fā)范圍外為政府配套建設一展覽館，建成后無償移交給政府，該支出是否可以作為土地成本支出在土地增值稅計算時扣除，還有其取得的相關進項是否可以抵減增值稅
答：國稅發(fā)〔2006〕187號《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
不在財稅〔2016〕36號《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》第二十七條不得抵扣范圍內(nèi)可以正常抵扣。
30、房地產(chǎn)在建工程土地增值稅問題
日期：2019-01-15
來源：湖北省稅務局
問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)在建工程，有以下問題咨詢：
1、轉(zhuǎn)出方 進行土地增值稅清算的時候，土地成本及建安成本是否可以加計20%？
2、收購方繼續(xù)投資建設后銷售時，獲取成本和后續(xù)建造成本是否可以進行20%加計扣除？開發(fā)費用的計算基數(shù)是否包含獲取成本？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）文件第六條規(guī)定，具體計算增值額時應注意什么?在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理：
（一）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。
（二）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。
（三）對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。
（四）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉(zhuǎn)讓時交納的有關稅金。這主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。
關于“開發(fā)費用的計算基數(shù)是否包含獲取成本”的問題。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）文件第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
31、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題
日期：2018-05-21
來源：北京市稅務局
問：本房地產(chǎn)公司于2017年對1999-2009年開發(fā)銷售的唯一樓盤進行了土地增值稅清算，并補繳了土地增值稅稅款，清算當年虧損，且無后續(xù)項目，公司擬清算完后注銷，符合《國家稅務總局 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第81號）第二條和第四條規(guī)定的退稅申請條件，按文件計算本公司2000-2007年合計應退企業(yè)所得稅款50萬元，由于稅款是按《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定繳納的，當時稅率為33%，2008年新稅法實施后，稅率下調(diào)為25%，即新舊稅法存在稅率差，我們理解雖然是舊稅法下多繳納的稅款，但由于滿足81號文件所規(guī)定的條件，應該是可以申請退回的。請問：我們的理解是否正確？還請總局給予明確答復，謝謝！
答：您好，《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第81號）不適用于《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》頒布前的涉稅事項。
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