二手房交易的那些稅事兒
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-08-02
| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬偉華◎編著 第一次全面修訂版 約186萬字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
廈門稅務(wù)
二手房交易涉及的稅費(fèi)種主要有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅及契稅。那么具體如何征收呢？今天小編來跟大家總結(jié)歸納一下。
1
增值稅
?。ㄒ唬﹤€人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
?。ǘ﹤€人銷售其取得的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，按照其轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除房屋購置原價后按照5%的征收率全額繳納增值稅。
免征情形：
?。ㄒ唬﹤€人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
?。ǘ﹤€人銷售自建自用住房，免征增值稅。
?。ㄈ┘彝ヘ?cái)產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。
2
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。
適用稅（費(fèi)）率為：
城市維護(hù)建設(shè)稅：按市區(qū)7% ，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計(jì)征；
教育費(fèi)附加：按3% 的征收率計(jì)征；
地方教育附加：按 2% 的征收率計(jì)征。
3
個人所得稅
?。ㄒ唬┩ㄟ^稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，對轉(zhuǎn)讓二手房收入計(jì)算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后，按20%的稅率征收個人所得稅；
?。ǘ┎荒芎藢?shí)原值的，按收入全額（不含增值稅）的1.5％計(jì)征。
特別提醒：個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。
不征情形：
?。ㄒ唬┮韵虑樾蔚姆课莓a(chǎn)權(quán)無償贈與和轉(zhuǎn)移，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：
?、俜课莓a(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
?、诜课莓a(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
?、鄯课莓a(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
?。ǘ┩ㄟ^離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。
4
印花稅
?。ㄒ唬﹤€人買賣非住房的印花稅，按合同金額與計(jì)稅評估價格孰高確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)，稅率萬分之五。
?。ǘ┓慨a(chǎn)繼承、贈與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅的由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。
減免情形：
個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
對增值稅小規(guī)模納稅人按50%幅度減征城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。
5
土地增值稅
個人轉(zhuǎn)讓非住房等存量房的，按轉(zhuǎn)讓收入全額的5%核定征收土地增值稅。
免征情形：
?。ㄒ唬﹤€人銷售住房暫免征收土地增值稅。
?。ǘ┮岳^承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。
?。ㄈ€人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
6
契稅
個人購買的二手房，凡不符合減免稅規(guī)定的，應(yīng)按3%征收契稅。
減征情形：
?。ㄒ唬€人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
?。ǘ€人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
免征情形：
?。ㄒ唬τ凇吨腥A人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。
?。ǘ┰诨橐鲫P(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬變更免征契稅。夫妻離婚，對共有房產(chǎn)重新分割或歸屬一方的，不征收契稅。
案例：
我市居民小楊購買了家庭唯一住房，看中老朱位于市區(qū)的一套50平方二手房，經(jīng)協(xié)商后以200萬的價格成交，老朱這套住房不能核實(shí)原值，且購入這套住房不滿2年。
老朱需繳納的稅費(fèi)：
增值稅：2000000÷1.05×5%=95238.10元
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：
95238.10×（7%+3%+2%）*50%=5714.29元
土地增值稅、印花稅暫免
個人所得稅：2000000÷1.05Х1.5%=28571.43元
老朱需繳納的稅費(fèi)合計(jì)129523.82元
小楊需繳納的稅費(fèi)：
印花稅暫免
契稅：2000000÷1.05Х1%=19047.62元
欲了解我們的服務(wù)或更多的稅收政策信息，敬請聯(lián)系我們（13700683513 萬偉華，或添加微信）。
本文內(nèi)容僅供一般參考用，并非旨在成為可依賴的會計(jì)、稅務(wù)或其他專業(yè)意見。我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本文所有提供的內(nèi)容均不應(yīng)被視為正式的審計(jì)、會計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不對任何方因使用本文內(nèi)容而導(dǎo)致的任何損失承擔(dān)責(zé)任。
本網(wǎng)站原創(chuàng)的文章未經(jīng)許可，禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像等任何使用。本網(wǎng)站所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之目的，文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有。文章如涉及版權(quán)問題，請聯(lián)系我們（13700683513、79151893@qq.com 請附上文章鏈接），我們會盡快刪除。
微信掃一掃關(guān)注我們的微信公眾號
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號