【知識科普】帶您了解買房賣房稅收小常識
云南百滇稅務師事務所有限公司 2020-08-02
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看中個二手房，中間辦理過戶、繳稅和辦證，流程要怎么走，稅費要準備多少錢？
我們開發(fā)商通知說可以辦產(chǎn)證了，契稅要交多少錢？
親們，遇上買賣房屋大家是否也會有涉稅問號呢？
確實，生活中買賣房子對于很多人來說是一件大事，因為不常碰到，所以對交易中的各類政策難免陌生。
今天就讓申稅小微帶您了解
房產(chǎn)交易過程中
各種各樣的稅收小知識
提問1
Qustions
房產(chǎn)交易過程中都會涉及到哪些稅收呢？
解答
Answers
這里的房產(chǎn)交易主要是指個人住宅交易，個人購買住宅主要涉及契稅和個人住房房產(chǎn)稅，個人出售住宅主要涉及增值稅、增值稅附加稅費和個人所得稅。
提問2
Qustions
那么個人出售住宅的交易過程中稅款具體如何計算呢？
解答
Answers
個人出售住宅交易過程中，賣方需繳納增值稅、增值稅附加稅費和個人所得稅。
關于普通住房和非普通住房：首先請大家了解一個概念：本市住宅按面積、價格等標準分為普通住房和非普通住房。
普通住房標準
以下條件需同時滿足
①五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；
②單套建筑面積在140平方米以下；
③實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環(huán)線以內的低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
關于增值稅
注意
個人轉讓購買的不動產(chǎn)，增值稅征收率為5%，計算公式可分為以下幾種情形：
①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，“全額”征收增值稅，增值稅應納稅額=房屋價格（不含稅）×5%。
②個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售的，“差額”征收增值稅，增值稅應納稅額=銷售收入減去購買房屋的價款的差額（不含稅）×5%。
③個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
關于增值稅附加稅費
注意
包括城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加。
①城市維護建設稅：增值稅稅額×稅率，稅率有7%、5%、1%三檔，具體根據(jù)房地產(chǎn)所在地確定；
②教育費附加：增值稅稅額×費率，費率為3%；
③地方教育費附加：增值稅稅額×費率，費率為2%。
注：2021年12月31日前，個人出售住宅增值稅附加稅費享受減半征收政策。
關于個人所得稅
注意
計算方法可分為以下幾種情形：
①個人出售自有住房，收入額減除原值和合理費用的差額×20%；
②對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即個人所得稅稅額=住房轉讓收入×核定征收率。本市核定征收率為1%（普通住房）或2%（非普通住房）；
③對個人轉讓自用5年以上、且為家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個人所得稅。
提問3
Qustions
那么個人購買住宅的交易過程中稅款具體如何計算呢？
解答
Answers
個人購買住宅的交易過程中，購房人需繳納契稅。
關于契稅：契稅應納稅額=房屋價格（不含增值稅）×稅率。
本市房產(chǎn)交易契稅稅率為3%，如果該住房為購房人家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市的唯一住房，則契稅優(yōu)惠稅率為1%（房屋面積90平米及以下）或1.5%（90平米以上）。
提問4
Qustions
除了交易稅收外，購買住房還有哪些需要繳納的稅收呢？
解答
Answers
個人住房房產(chǎn)稅。
購房合同網(wǎng)上備案時間在2011年1月28日（含）后且為本市居民家庭二套及以上住房或非本市居民家庭新購住房的，是個人住房房產(chǎn)稅的征收對象。房產(chǎn)稅計算公式如下：
年應納房產(chǎn)稅稅額（元）＝新購住房應征稅面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。
稅率為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。新購住房應征稅面積由稅務機關結合家庭已有住房情況進行認定。
關于個人住房房產(chǎn)稅
注意
《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》第二條規(guī)定：新購住房的購房時間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準。
第五條規(guī)定：適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布。
結合上述規(guī)定，各年度適用0.4%稅率的條件詳見下表：
提問5
Qustions
可以講講個人住房房產(chǎn)稅相關的稅收優(yōu)惠嗎？
解答
Answers
針對部分個人住房征收房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策主要有：
①本市居民家庭唯一住房，免征個人住房房產(chǎn)稅。
②本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。
③本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。
④本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。
⑤持有本市居住證連續(xù)滿3年或積分達標準分值，且在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有居住證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。臨時居住證不享受該政策哦。
舉個例子
2010年，上海市民韓梅梅購買了A小區(qū)的住房，面積為140平方米。
2019年，韓梅梅和李雷戀愛并修成正果，領證了。
2020年，因李雷在上海市無住房，婚后韓梅梅和李雷一起出資購買了位于奉賢區(qū)B小區(qū)的新房，面積為80平方米，房屋單價為30000元/平方米，個人住房房產(chǎn)稅適用稅率為0.4%。
問：那么這套B小區(qū)的新房稅款該如何計算呢？
關于契稅：因韓梅梅已有2010年這套A小區(qū)住房，所以B小區(qū)這套房屬于二套房，契稅稅率為3%；
關于印花稅：購房人辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權證，需繳納印花稅2.5元
關于個人住房房產(chǎn)稅：因韓梅梅和李雷家庭擁有2010年A小區(qū)住房，面積為140平方米，加上B小區(qū)80平方米的新房，家庭全部住房面積為220平方米。該家庭免稅住房面積=60×2人=120平方米，超出免稅標準的面積=220-120=100平方米，其中80平方米為新購住房面積，20平方米為原有住房面積。由于個人住房房產(chǎn)稅征收對象為新購住房面積，2011年1月27日（含）前購入的房屋暫不征收個人住房房產(chǎn)稅，故認定本次個人住房房產(chǎn)稅應稅面積為80平方米，年應納房產(chǎn)稅稅額＝新購住房應征稅面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×0.4%=80×30000×70%×0.4%=6720元/年。
溫馨提示
個人住房房產(chǎn)稅是按月計征，按年繳稅，自納稅人取得應稅住房產(chǎn)權的次月起計算。產(chǎn)權持有期間需每年繳納個人住房房產(chǎn)稅，請大家注意每年的12月31日前繳納房產(chǎn)稅哦。
來源：上海稅務
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