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根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）和《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（2017年第5號，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2018年第2號修改）等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)將土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題公告如下：

一、土地增值稅預(yù)征率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算應(yīng)當區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預(yù)征率如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)按規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)登記備案。

二、土地增值稅預(yù)征計算方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征稅額：

土地增值稅預(yù)征稅額＝（預(yù)收款－應(yīng)預(yù)繳增值稅稅額）×預(yù)征率。

三、土地增值稅核定征收率

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目或轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率如下：

1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車位（庫）等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。

（二）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上采用查賬征收方式。對特殊情況，也可采取核定征收方式，核定征收率不低于5%。主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)其契稅繳納資料以及參照同時期、同地段土地歷史成交價格或當年政府發(fā)布的國有土地基準地價確定土地價格，測算核定征收率。

本公告自2020年11月1日起執(zhí)行。

特此公告。

國家稅務(wù)總局濟南市稅務(wù)局

2020年12月18日

《國家稅務(wù)總局濟南市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告》解讀

 
一、土地增值稅預(yù)征
（一）土地增值稅預(yù)征率
為保持政策的連續(xù)性和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，我局確定繼續(xù)延續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率。具體如下：普通住房為2%；非普通住房為3%；其他房地產(chǎn)分為兩類，地下室和車位（庫）等附屬設(shè)施預(yù)征率為2%，工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房（包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等）暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)按規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)辦理登記備案。
（二）土地增值稅預(yù)征計算方法
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）和《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（2017年第5號，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2018年第2號修改）規(guī)定，對營改增后土地增值稅預(yù)征稅額計算方法進行了明確，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，土地增值稅預(yù)征稅額計算公式為：
土地增值稅預(yù)征稅額＝（預(yù)收款－應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率。
應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款＝（預(yù)收款÷（1＋增值稅稅率或征收率））×3%。
二、土地增值稅核定征收
（一）土地增值稅核定征收條件
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：
１.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
　?。?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
　?。?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
　?。?符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
５.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
（二）土地增值稅核定征收率
為保持政策的連續(xù)性，我局確定繼續(xù)延續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率。具體如下：
1.銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目或轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率如下：
（１）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率不低于5%；
（２）普通住房，核定征收率不低于5%；
（３）非普通住房，核定征收率不低于6%；
（４）別墅，核定征收率不低于7%；
（５）工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；
（６）地下室、車位（庫）等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。
２.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上采用查賬征收方式。對特殊情況，也可采取核定征收方式，核定征收率不低于5%。主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)其契稅繳納資料以及參照同時期、同地段土地歷史成交價格或當年政府發(fā)布的國有土地基準地價確定土地價格，測算核定征收率。