土地增值稅各省12366答疑精選 （2019年9月版）2
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-12-29
| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 第一次全面修訂版 約186萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
32、土地增值稅清算問(wèn)題日期：2018-04-27
來(lái)源：北京市稅務(wù)局
問(wèn)：您好！請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
1、如果清算企業(yè)既有向銀行貸款，又有向個(gè)人借款，是不是適用本條款？減去向個(gè)人借款部分，剩余向銀行貸款支付利息可以按實(shí)際發(fā)生額扣除？
2、適用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)同時(shí)規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額（取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除？
3、企業(yè)借款利息發(fā)生額較大，前期資本化處理，完工以后是否需要費(fèi)用化處理；如果費(fèi)用化處理，是不是后期發(fā)生的借款利息在5%計(jì)算范圍之內(nèi)？
謝謝！
答：您好，針對(duì)問(wèn)題1、2，請(qǐng)參閱《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第三條規(guī)定：“（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。房地產(chǎn)企業(yè)向銀行借款，扣除時(shí)或者選擇對(duì)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?；蛘哌x擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，兩種辦法不能同時(shí)使用。向個(gè)人借款，不得據(jù)實(shí)扣除。應(yīng)比照不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的情況處理。
33、土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是否以判決書(shū)、裁定書(shū)、民事調(diào)解書(shū)確定的權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)間為準(zhǔn)
日期：2018-04-03
來(lái)源：北京市稅務(wù)局
問(wèn)：法院在進(jìn)行民事判決、民事裁定、民事調(diào)解過(guò)程中，判決或裁定房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是否以判決書(shū)、裁定書(shū)、民事調(diào)解書(shū)確定的權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)間為準(zhǔn)
答：您好，請(qǐng)參閱《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”其中，人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)包括判決書(shū)、裁定書(shū)、裁決書(shū)以及調(diào)解書(shū)。
34、土地增值稅
日期：2019-09-11
來(lái)源：廈門市稅務(wù)局
問(wèn)：您好~根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)應(yīng)征收土地增值稅。那么，這種劃轉(zhuǎn)情況下，土地增值稅申報(bào)表（非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）上“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”如何填寫(xiě)？能否按劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)原賬面凈值填寫(xiě)？謝謝答復(fù)！
答：按市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)入收入。
35、工貿(mào)公司出售自己開(kāi)發(fā)的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅是否可以享受加計(jì)扣除
日期：2019-09-10
來(lái)源：山東省稅務(wù)局
問(wèn)：你好，我們是一家工貿(mào)公司，我們依工貿(mào)公司的名義取得了住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的審批手續(xù)，項(xiàng)目登記單、建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目施工許可證等?，F(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到備案投資額的25%，我們把在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)我們的土地增值稅是否可以享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠政策？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)） 第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)） 第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。
請(qǐng)?jiān)敿?xì)說(shuō)明您的情況及業(yè)務(wù)，為了方便與您的溝通，能夠及時(shí)解答您的問(wèn)題，縮短網(wǎng)絡(luò)流轉(zhuǎn)時(shí)間，建議可以撥打12366納稅服務(wù)進(jìn)行咨詢。
35、房地產(chǎn)企業(yè)之支付的逾期過(guò)渡費(fèi)，土地增值稅能否扣除，依據(jù)是什么？
日期：2019-09-10
來(lái)源：貴州省稅務(wù)局
問(wèn)：開(kāi)發(fā)公司先支付給拆遷指揮部，拆遷指揮部在支付給拆遷戶，拆遷指揮部有一份政府頒發(fā)的文件，上面約定房地產(chǎn)企業(yè)不能按時(shí)照約定交付拆遷戶房屋的，根據(jù)貴州省城市房屋拆遷管理辦法，由于拆遷人的責(zé)任延遲過(guò)度期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷房屋使用人，從逾期之月起在原臨時(shí)安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，增加標(biāo)準(zhǔn)為：逾期不滿半年的增加25%，逾期滿半年不足一年的增加50%：逾期不滿半年的增加25%；逾期滿半年不足一年的增加50%，逾期滿一年不足二年的增加75%，逾期五年以上的增加500%。額外超期的過(guò)渡費(fèi)，土地增值稅能否加計(jì)扣除？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 （國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）規(guī)定：“ 第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。”。
因您的問(wèn)題涉及到具體業(yè)務(wù)的判斷，建議您持該業(yè)務(wù)相關(guān)資料向您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)反饋，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)形成專題問(wèn)題向業(yè)務(wù)部門具體咨詢。
36、土增清算發(fā)票扣除問(wèn)題
日期：2019-09-12
來(lái)源：江西省稅務(wù)局
問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)取得的發(fā)票，土增清算前，款項(xiàng)尚未實(shí)際支付，在土增清算時(shí)，該發(fā)票是否可扣除。
答：綜合土地增值稅有關(guān)規(guī)定，在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)為實(shí)際發(fā)生并取得合法憑據(jù)的部分。參照國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《土地增值稅管理規(guī)程》第29條第二款的精神，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中已實(shí)際發(fā)生并取得合法憑據(jù)，但尚未支付款項(xiàng)的支出，可以按規(guī)定計(jì)算扣除。
38、土地增值稅項(xiàng)目名稱變更
日期：2019-09-10
來(lái)源：福建省稅務(wù)局
問(wèn)：我司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為簡(jiǎn)易計(jì)稅老項(xiàng)目，前期項(xiàng)目預(yù)售階段按整個(gè)地塊申報(bào)土地增值稅，先因?yàn)榍逅惴制趩?wèn)題，需要在稅務(wù)局系統(tǒng)拆分成項(xiàng)目，但是到大廳做調(diào)整，無(wú)法調(diào)整，這個(gè)要如何操作
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。如您前期經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，將多份《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目合并備案成一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)需要再分開(kāi)的，電子稅務(wù)局無(wú)法直接操作，可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)修改。
文件依據(jù)：
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào)）規(guī)定：“三、關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)備案《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的建設(shè)項(xiàng)目名稱等基礎(chǔ)信息，并以申報(bào)備案的建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅清算。”
39、土地增值稅清算中無(wú)償配建廉租房稅務(wù)處理
日期：2019-09-05
來(lái)源：廈門市稅務(wù)局
問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在土地獲取相關(guān)文件中明確約定，應(yīng)按一定比例配建廉租房，建成后無(wú)償移交政府相關(guān)部門。
土地增值稅清算中，無(wú)償配建廉租房，是否應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的取得土地使用權(quán)所支付的金額？
答：納稅人按照土地出讓合同約定無(wú)償移交的競(jìng)配建部分，辦理土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第一款規(guī)定確認(rèn)銷售收入。
40、土地增值稅
日期：2019-09-06
來(lái)源：浙江省稅務(wù)局
問(wèn)：取得土地使用權(quán)支付款中列支印花稅125,250.00元，按財(cái)務(wù)規(guī)定取得土地使用權(quán)支付款中列支印花稅應(yīng)予資本化，不屬于銷售流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的印花稅，可否作為土地增值稅清算稅前扣除項(xiàng)目。
答：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）“ 第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。”
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“九、關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題
細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。”
41、一般計(jì)稅的房開(kāi)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)應(yīng)稅收入如何計(jì)算？
日期：2019-09-03
來(lái)源：遼寧省稅務(wù)局
問(wèn)：房地開(kāi)發(fā)企業(yè)為一般納稅人，在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)稅收入如何計(jì)算？如銷售含稅收入5000萬(wàn)（項(xiàng)目已全部售完），土地出讓金1000萬(wàn)，那清算時(shí)是按5000萬(wàn)/（1+9%）計(jì)算應(yīng)稅收入，還是按（5000-1000）/（1+9%）計(jì)算應(yīng)稅收入呢？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題
土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。”
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。”
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）
第一條規(guī)定，關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題
營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
42、政府財(cái)政補(bǔ)貼扣除發(fā)生額后計(jì)算土地增值稅？
日期：2019-09-03
來(lái)源：重慶市稅務(wù)局
問(wèn)：2012年茂盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)大型商場(chǎng)，政府財(cái)政補(bǔ)貼2000萬(wàn)元，用于補(bǔ)助基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在土地增值稅清算計(jì)算扣除金額時(shí)，是按基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際發(fā)生額計(jì)算，還是要沖減基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際發(fā)生額計(jì)算。
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）文件規(guī)定，“第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。”
在土地增值稅清算計(jì)算扣除金額時(shí)，政府的財(cái)政補(bǔ)貼能否沖減基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際發(fā)生額建議向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步核實(shí)，文件沒(méi)有規(guī)定。
43、土地增值稅清算土地成本扣除金額
日期：2019-09-03
來(lái)源：河南省稅務(wù)局
問(wèn)：我公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，請(qǐng)問(wèn)目前河南省對(duì)土地價(jià)款抵減的銷項(xiàng)稅額在土地增值稅清算中是如何處理的，是增加清算收入還是減少清算開(kāi)發(fā)成本？
答：一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
二、根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。……
三、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第一條規(guī)定，關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題 營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。……
因此，請(qǐng)您按照上述文件規(guī)定執(zhí)行，具體涉稅事宜建議聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。
44、印花稅能否作為稅金及附加在土地增值稅清算中單獨(dú)扣除
日期：2019-08-30
來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局
問(wèn)：印花稅能否作為稅金及附加在土地增值稅清算中單獨(dú)扣除
答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“ 九、關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題
細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。”
45、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目
日期：2019-08-28
來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局
問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？請(qǐng)給予“可以”或“不可以”的答復(fù)，而不是抄摘文件原文，謝謝！根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第二十七條，在企業(yè)所得稅中對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出內(nèi)容的約定中：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目包括了項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。難道企業(yè)所得稅和土地增值稅對(duì)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)計(jì)入成本的計(jì)算口徑會(huì)有不一致?
之前已問(wèn)過(guò)，江蘇稅務(wù)局回復(fù)如下：
江蘇12366納稅服務(wù)熱線：您好！房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理： 一、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。 二、依托項(xiàng)目主體內(nèi)的臨時(shí)售樓部、樣板房，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。 三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。本次咨詢僅供參考，具體以法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。
想再明確一下：一、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。
所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用指的是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用吧？我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)可以在計(jì)繳土地增值稅時(shí)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用扣除。謝謝！
答：江蘇省12366中心答復(fù)：尊敬的納稅人（扣繳義務(wù)人、繳費(fèi)人）您好！您所反映的問(wèn)題已轉(zhuǎn)至省局相關(guān)稅政部門，如有回復(fù)，12366中心將第一時(shí)間給您回電。
46、在稅務(wù)部門進(jìn)行土地增值稅清算期間，企業(yè)對(duì)人防車位整改的行為，稅務(wù)部門能否認(rèn)可？
日期：2019-08-27
來(lái)源：安徽省稅務(wù)局
問(wèn)：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算報(bào)告中，將地下人防工程作為公共配套。稅務(wù)部門實(shí)地核查中發(fā)現(xiàn)，人防工程已改建為車位，部分車位已租售給業(yè)主使用，與企業(yè)申報(bào)不相符。清算期間，企業(yè)登報(bào)聲明：人防車位不再出售，產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主所有。并與業(yè)主協(xié)商，將已出售的人防車位退回。
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改<安徽省土地增值稅清算管理辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào))規(guī)定：“第四十條 納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書(shū)面證明后，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
符合下列情況之一的，可以確認(rèn)為建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有：
（一）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。
（二）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但通過(guò)其他方式向物業(yè)買受人提供書(shū)面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。
（三）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或通過(guò)其他方式向物業(yè)買受人提供書(shū)面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機(jī)構(gòu)未在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查取證予以確認(rèn)。
（四）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)以及仲裁裁決書(shū)確定屬于全體業(yè)主共有的。”
具體執(zhí)行中建議與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。
47、土地增值稅清算時(shí)，代建學(xué)校（合同之外）的建安成本，能否作為購(gòu)買土地使用權(quán)的成本扣除
日期：2019-08-28
來(lái)源：安徽省稅務(wù)局
問(wèn)：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2010年通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式獲得一塊土地使用權(quán)，同年辦理了土地使用證，進(jìn)行開(kāi)發(fā)并取得了預(yù)售許可證。
2012年企業(yè)按照區(qū)政府要求，在開(kāi)發(fā)的小區(qū)旁代建一所學(xué)校（在規(guī)劃紅線以外）。市建設(shè)規(guī)劃委員會(huì)牽頭土地管理等部門召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，明確了因代建學(xué)校使企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目容積率發(fā)生變化，需補(bǔ)交的土地出讓金。2013年區(qū)政府與企業(yè)簽訂了代建合同，雙方約定以代建小學(xué)抵減土地出讓金，土地出讓金未實(shí)際繳納，也未取得土地出讓金的票據(jù)。
2019年進(jìn)行土地增值稅清算，稅務(wù)部門認(rèn)為：代建學(xué)校的事項(xiàng)，在土地購(gòu)買合同中沒(méi)有約定，且學(xué)校在規(guī)劃紅線以外，與該清算項(xiàng)目調(diào)整容積率無(wú)關(guān)，又沒(méi)有取得土地出讓金的票據(jù)，不允許作為土地成本扣除。
企業(yè)認(rèn)為：雖未繳納土地出讓金，但是按照政府要求代建學(xué)校，發(fā)生了建安成本，政府同意以代建學(xué)校抵減土地出讓金。
請(qǐng)問(wèn)：企業(yè)能否以代建學(xué)校的建安成本，作為購(gòu)買土地使用權(quán)的成本，進(jìn)入清算扣除成本。
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改<安徽省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào)）規(guī)定：“第三十六條 扣除項(xiàng)目應(yīng)同時(shí)符合下列要求：
（一）符合國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定。
（二）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的。
（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，準(zhǔn)確地在各項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/span>
（五）納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目、分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)涉及到分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法分?jǐn)偂?/span>
（六）在土地增值稅清算中，對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策及稅務(wù)處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（七）取得土地所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及據(jù)實(shí)計(jì)算扣除的利息支出，應(yīng)當(dāng)已經(jīng)實(shí)際支付。
第三十七條 扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，應(yīng)取得合法有效憑證。包括但不限于：
（一）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且屬于《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定的開(kāi)具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規(guī)定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證。
（二）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以取得的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
（三）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)及境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明為合法有效憑證；屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（四）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。
（五）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
第三十八條 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。其中，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款是指納稅人依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項(xiàng)。依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除。”
48、購(gòu)買法拍房無(wú)原始發(fā)票有原始購(gòu)房合同和原始契稅完稅證如何計(jì)征土地增值稅？
日期：2019-08-27
來(lái)源：河南省稅務(wù)局
問(wèn)：購(gòu)買法拍房能提供下列資料：
1.原購(gòu)房合同
2.原契稅完稅證
3.人民法院案件款專用收據(jù)
4.拍賣成交確認(rèn)書(shū)
5.執(zhí)行裁定書(shū)
6.協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)
7.無(wú)原始發(fā)票
答：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）規(guī)定，第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：……
二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）規(guī)定，第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：……（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。……
三、根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第十條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
四、根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第二條規(guī)定，關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。
五、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]28號(hào)）規(guī)定，五、轉(zhuǎn)讓二手房的問(wèn)題個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅。對(duì)無(wú)法計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。
六、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號(hào)）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。（一）住宅 1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;2．除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。……（五）個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率 個(gè)人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。
因此，通過(guò)法院拍賣房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。由于篇幅有限，您可參考上述文件規(guī)定。具體涉稅事宜建議您聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。
49、土地增值稅清算建筑安裝等成本，涉及直接成本與間接成本如何分?jǐn)偅?/span>
日期：2019-08-23
來(lái)源：廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局
問(wèn)：土地增值稅清算時(shí)，涉及地上普通、非普通住宅與地下車位（含人防）等不同類型房產(chǎn)，對(duì)應(yīng)地上、地下分別有明確指向的直接成本及地上、地下的間接成本（共同成本），如何進(jìn)行不同類型房產(chǎn)的成本分?jǐn)偅?/span>
答：根據(jù)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號(hào) 第三十六條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總可售建筑面積按以下方法確定：
總可售建筑面積=總建筑面積-不可售建筑面積
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目根據(jù)房屋實(shí)測(cè)報(bào)告上載明的所有建筑物（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）的實(shí)測(cè)建筑面積來(lái)確定總建筑面積。不可售建筑面積包括產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的建筑面積、無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的建筑面積。
第三十七條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偡椒ǎ?/span>
（一）建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
（二）占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
第三十八條 納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：
（一）屬于不在同一宗土地上的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂?/span>
（二）納稅人成片受讓同一宗土地的使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，取得土地的成本按占地面積法分?jǐn)?其他共同成本按建筑面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算單位扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致。
（三）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
（四）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項(xiàng)目成本，無(wú)法按照建筑面積法分?jǐn)傆?jì)算的，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>
（五）同一清算單位中建造不同類型房地產(chǎn)，建筑安裝工程費(fèi)有明顯差異的，可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
50、統(tǒng)借統(tǒng)還利息是否可以在土地增值稅清算時(shí)扣除
日期：2019-08-28
來(lái)源：浙江省稅務(wù)局
問(wèn)：母公司作為主體進(jìn)行統(tǒng)借統(tǒng)還借款的利息，開(kāi)發(fā)票向子公司收取，子公司在土地增值稅清算時(shí)是否可以據(jù)實(shí)扣除。需要提供哪些證明資料？
答：您在網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問(wèn)題收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息簡(jiǎn)要回復(fù)如下：
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：“三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題
（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
51、土地增值稅清算新房與舊房的標(biāo)準(zhǔn)？
日期：2019-08-23
來(lái)源：四川省稅務(wù)局
問(wèn)：我公司是四川一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)的一處商鋪竣工后自行對(duì)外出租，合同租賃期限兩年，請(qǐng)問(wèn)租賃期限屆滿后我公司處置該處商鋪，土地增值稅清算時(shí)是按新建房還是二手房政策清算。根據(jù)財(cái)稅字【1995】48號(hào)，舊房的標(biāo)準(zhǔn)由各省稅務(wù)機(jī)關(guān)具體規(guī)定，請(qǐng)給予政策指導(dǎo)為盼！
答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“七、關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題
新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。” （根據(jù)您描述的問(wèn)題，建議攜帶資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)界定）
52、土地增值稅清算土地價(jià)款抵扣問(wèn)題
日期：2019-08-28
來(lái)源：浙江省稅務(wù)局
問(wèn)：營(yíng)改增后的增值稅環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款抵減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金，在土地增值稅清算時(shí)，是調(diào)增清算收入還是調(diào)減可扣除的成本？
答：根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。”
第六條規(guī)定：“在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執(zhí)行。”
53、房地產(chǎn)企業(yè)核定征收項(xiàng)目車庫(kù)是否繳土地增值稅
日期：2019-08-22
來(lái)源：四川省稅務(wù)局
問(wèn)：對(duì)于原老項(xiàng)目，是按核定征收的項(xiàng)目，在本次清算稅款中，稅務(wù)局要求將車庫(kù)收入計(jì)入土地增值稅計(jì)稅依據(jù)，按5%征收。該老項(xiàng)目車庫(kù)無(wú)產(chǎn)權(quán)，不計(jì)容。為什么查帳征收企業(yè)對(duì)于將車庫(kù)無(wú)產(chǎn)權(quán)，不計(jì)容的車庫(kù)的收入和成本都不參與土地增值稅計(jì)算。而核定要納入計(jì)算？有相關(guān)文件嗎？
答：請(qǐng)參考國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知
國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（若您對(duì)此仍有疑問(wèn)，請(qǐng)聯(lián)系您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢）
54、土拍過(guò)程中競(jìng)拍的教育配套費(fèi)是否可以企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除？
日期：2019-08-21
來(lái)源：陜西省稅務(wù)局
問(wèn)：目前西安土拍市場(chǎng)上，很多地塊拍賣時(shí)，會(huì)設(shè)置最高限價(jià)，拍賣地價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，轉(zhuǎn)拍教育配套費(fèi)，此教育配套費(fèi)由政府為競(jìng)得方開(kāi)具財(cái)政收據(jù)，但因沒(méi)有標(biāo)的物，且一般金額會(huì)很大，請(qǐng)問(wèn)，此教育配套費(fèi)是否可以在企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除？如可扣除，是否需要增加提供哪些資料？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》： 第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》：第二十七條 企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。
企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。
第二十八條 企業(yè)發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)區(qū)分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發(fā)生當(dāng)期直接扣除;資本性支出應(yīng)當(dāng)分期扣除或者計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。
企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用或者財(cái)產(chǎn)，不得扣除或者計(jì)算對(duì)應(yīng)的折舊、攤銷扣除。
除企業(yè)所得稅法和本條例另有規(guī)定外，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，不得重復(fù)扣除。
第二十九條 企業(yè)所得稅法第八條所稱成本，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的銷售成本、銷貨成本、業(yè)務(wù)支出以及其他耗費(fèi)。
第三十條 企業(yè)所得稅法第八條所稱費(fèi)用，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，已經(jīng)計(jì)入成本的有關(guān)費(fèi)用除外。
第三十一條 企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。
第三十二條 企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》：第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告》： 外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。
55、土地增值稅清算時(shí)，允許抵扣的土地價(jià)款減少的銷項(xiàng)稅金如何處理
日期：2019-08-20
來(lái)源：四川省稅務(wù)局
問(wèn)：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款抵減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金，在土地增值稅清算時(shí)，是調(diào)增清算收入還是調(diào)減可扣除的成本？
2、土地增值稅清算時(shí)，有產(chǎn)權(quán)的地下車位可扣除的成本是和地上住宅以相同的單方成本乘以建筑面積來(lái)扣除？還是只以單位建安成本乘以建筑面積來(lái)扣除？
答：請(qǐng)參考國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知
國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)第一條規(guī)定：關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題
土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知
國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條規(guī)定：非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
(五)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。（根據(jù)您所描述的問(wèn)題建議攜帶資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢）
56、房地產(chǎn)公司將土地轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)公司，在土地增值稅申報(bào)時(shí)是否可以按照10%計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用？
日期：2019-08-21
來(lái)源：山東省稅務(wù)局
問(wèn)：房地產(chǎn)公司通過(guò)招拍掛取得土地使用權(quán)后實(shí)施七通一平且治理地下采空區(qū)并完成部分地基工作后將土地轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)公司，因不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，在土地增值稅申報(bào)時(shí)是否可以將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10%計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用？
答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)）第三十一條第（三）款規(guī)定：2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。
全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。
57、關(guān)于土增稅
日期：2019-08-20
來(lái)源：廈門市稅務(wù)局
問(wèn)：以在建工程投資入股是否適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕57號(hào))的規(guī)定：一般情況下，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
答：以在建工程投資入股可以適用《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）第三條“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅”之規(guī)定，但不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。
58、房地產(chǎn)公司治理采空區(qū)后轉(zhuǎn)讓土地，土地增值稅申報(bào)是否可以將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額加扣20%？
日期：2019-08-21
來(lái)源：山東省稅務(wù)局
問(wèn)：房地產(chǎn)公司通過(guò)招拍掛取得土地使用權(quán)后實(shí)施七通一平且治理地下采空區(qū)后將土地轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)公司在土地增值稅申報(bào)時(shí)是否可以將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本加扣20%
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）第六條，（一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。
（二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
59、一般計(jì)征項(xiàng)目土地成本抵減的銷項(xiàng)稅額，在土增、所得稅時(shí)的處理方式
日期：2019-08-19
來(lái)源：四川省稅務(wù)局
問(wèn)：例：不含稅開(kāi)發(fā)成本5000萬(wàn)元（其中土地成本3270萬(wàn)元），開(kāi)發(fā)后實(shí)現(xiàn)不含稅銷售收入10000萬(wàn)元，那么：1、土增和所得稅銷售收入如何確認(rèn)？2、土增清算時(shí)開(kāi)發(fā)成本是5000萬(wàn)，還是5000-3270/1.09*0.09？3.加計(jì)扣除的土地成本如何確認(rèn)？假定不考慮其他因素。
答：不作具體業(yè)務(wù)輔導(dǎo)認(rèn)定，具體可參考：一、土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。”
二、土地增值稅的扣除項(xiàng)目：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）規(guī)定：“
第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。”
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）規(guī)定
60、土地增值稅扣除問(wèn)題
日期：2019-08-16
來(lái)源：浙江省稅務(wù)局
問(wèn)：我公司系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，與知名房企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)項(xiàng)目委托代建合同》，合同列示代建項(xiàng)目管理范圍和內(nèi)容：1、組織規(guī)劃及建筑單體方案設(shè)計(jì)及評(píng)審2、辦理項(xiàng)目規(guī)劃相關(guān)手續(xù)報(bào)批工作3、選定勘察、設(shè)計(jì)單位，與之簽定相關(guān)合同并監(jiān)督其實(shí)施3、組織初步設(shè)計(jì)、勘察及報(bào)審4、組織施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及報(bào)審5、負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃許可證、施工許可證等開(kāi)工前的手續(xù)6、組織施工、監(jiān)理、設(shè)備供應(yīng)等單位的招標(biāo)、采購(gòu)7、組織工程決算8工程竣工驗(yàn)收備案和檔案移交；按建筑面積計(jì)算應(yīng)付代建管理費(fèi)500萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：上述代建管理費(fèi)500萬(wàn)元能否列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
61、關(guān)于國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的咨詢
日期：2019-08-12
來(lái)源：四川省稅務(wù)局
問(wèn)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）中第一條中說(shuō)“為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”
之前福建省地稅局回復(fù)相關(guān)問(wèn)題時(shí)說(shuō)明了以上沒(méi)有強(qiáng)制要求，現(xiàn)咨詢四川國(guó)家稅務(wù)局對(duì)此是否作強(qiáng)制要求？謝謝
答：請(qǐng)參考國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)規(guī)定：一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題
營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
62、向銀行支付的財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)（融資咨詢費(fèi)）可以在土地增值稅扣除嗎？
日期：2019-08-09
來(lái)源：湖北省稅務(wù)局
問(wèn)：我公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，向某銀行貸款開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，簽訂了一份貸款合同，另外又簽訂了一份融資顧問(wèn)合同，（實(shí)務(wù)中銀行為了考核的要求，將一部分利息費(fèi)用化為融資顧問(wèn)費(fèi)），請(qǐng)問(wèn)，如我公司土地增值稅采取利息費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除的清算方式，支付的該筆融資顧問(wèn)費(fèi)可以視同利息扣除嗎？
答：1.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》
（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）文件第五條規(guī)定，計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行核實(shí)，對(duì)隱瞞收入等情況要按評(píng)估價(jià)格確定其轉(zhuǎn)讓收入?？鄢?xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。
（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂榱吮阌谟?jì)算操作，《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。
（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)改增）、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。
2.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）文件第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題。
（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
綜上所述，“財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)”可以計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，但是不屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，具體的需要按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。關(guān)于該筆費(fèi)用能否在土地增值稅稅前扣除的問(wèn)題，需要由當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)并結(jié)合貴公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況來(lái)認(rèn)定。
欲了解我們的服務(wù)或更多的稅收政策信息，敬請(qǐng)聯(lián)系我們（13700683513 萬(wàn)偉華，或添加微信）。
本文內(nèi)容僅供一般參考用，并非旨在成為可依賴的會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他專業(yè)意見(jiàn)。我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本文所有提供的內(nèi)容均不應(yīng)被視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不對(duì)任何方因使用本文內(nèi)容而導(dǎo)致的任何損失承擔(dān)責(zé)任。
本網(wǎng)站原創(chuàng)的文章未經(jīng)許可，禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像等任何使用。本網(wǎng)站所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之目的，文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有。文章如涉及版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系我們（13700683513、79151893@qq.com 請(qǐng)附上文章鏈接），我們會(huì)盡快刪除。
微信掃一掃關(guān)注我們的微信公眾號(hào)
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號(hào)