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國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局關于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行） 》的公告
為了進一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算 工作， 根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 及其實施細則、 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 及其實施細則、《國家 稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的 通知》（ 國稅發(fā)〔2006〕 187 號） 、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土 地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕 91 號） 、 《稅務規(guī)范性文件制定管理辦法》（國家稅務總局令第 41 號公 布，第 50 號、53 號修正） 等規(guī)定，國家稅務總局西藏自治區(qū)稅 務局制定了 《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）》 ，
現(xiàn)予以發(fā)布。
本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。
特此公告。
國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局
2022年2月28日
西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程 （試行）
第一章 總則
第一條 為加強土地增值稅征收管理服務，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標準，實現(xiàn)清算管理一體化，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（ 國稅發(fā)〔2006〕 187 號） 、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91 號） 、《稅務規(guī)范性文件制定管理辦法》 （國家稅務總局令第41號公布，第50號、53號修正） 等規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應當繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關審核后，結(jié) 清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，主管稅務機關負責土地增值稅清算的受理和審核。
第五條 納稅人應如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報 的真實性、準確性、完整性、合理性和相關性。
第六條 稅務機關應當加強與同級財政、發(fā)改、住建、自然 資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強化土地增 值稅清算管理。
第七條 稅務機關應為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地 增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的 收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行 審核，依法征收土地增值稅。
第二章 項目管理
第八條 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn) 開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為 單位清算。具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設計審查（修建 性詳細規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預售）、竣工驗收等確定。
同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應 分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。
第九條 納稅人應自取得下列批復、備案、證照或簽訂相關 合同之日起 30 內(nèi)向主管稅務機關報送復印件或者稅務機關認可 的其他形式的資料：
（一）發(fā)展和改革等有關部門下發(fā)的項目立項（備案）文件；
（二）取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議；
（三）國有土地使用權(quán)證；
（四）建設用地規(guī)劃許可證；
（五）建筑施工規(guī)劃許可證；
（六）建筑工程施工許可證；
（七）建設施工合同；
（八）預（銷）售許可證；
（九）竣工驗收備案表；
（十）主管稅務機關認為需要的其他資料。
第十條 主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收 管理，按項目分別建立臺賬，按月采集、更新，對房地產(chǎn)開發(fā)全 過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理、納稅服務與項目開發(fā)同步。
第十一條 主管稅務機關應當關注納稅人項目開發(fā)期間的 會計核算工作， 對納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目 的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項目或者不同分期合理歸 集有關收入、成本、費用。
第三章 清算受理
第十二條 納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納 稅人進行土地增值稅清算。
（一 ）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未 超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。
（二 ）取得清算項目銷售（預售） 許可證滿三年仍未銷售完 畢的。
（三 ）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手 續(xù)的。
（四） 主管稅務機關有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務行 為， 可能造成稅款流失的。
（五 ）國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局規(guī)定的其他情況。
第十四條 主管稅務機關應對土地增值稅清算項目實行分 類管理。
對于符合本規(guī)程第十二條規(guī)定的項目，納稅人應當在滿足條 件之日起 90 日內(nèi)向主管稅務機關辦理清算手續(xù)。
對符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的項目，主管稅務機關應集體審 議，根據(jù)項目實際情況確定是否需要進行清算，集體審議的結(jié)果應當形成記錄存檔。對于確定需要進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知書之 日起 90 日內(nèi)辦理清算。 對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項 目管理，每年作出評估， 及時確定清算時間并通知納稅人。
應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需 要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清 算資料的，由主管稅務機關責令限期改正； 逾期仍未申報的，主 管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定 處理。
第十五條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算材料：
（一）財產(chǎn)和行為稅納稅申報表及財產(chǎn)和行為稅減免稅明細 申報表。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開 發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納 等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三 ）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款 憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項 目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售 許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。
（四 ）納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務機構(gòu)代理申報、審核 鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務機構(gòu)代理申報、審核鑒證的納稅人，應報送涉稅專業(yè)服務機構(gòu)出具的報告。
第十六條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清 算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理并出具受理 通知書。
納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務 機關應一次性告知納稅人，并發(fā)出限期補正資料通知書，通知納 稅人在收到通知書之日起 15 日內(nèi)補齊清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補齊全部資料的，予以受理。
主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤銷。
第四章 清算管理
第十七條 土地增值稅清算審核應遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效 的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機制，形成分工明確、 責任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。
第十八條 各市（地、開發(fā)區(qū)） 稅務機關應集中本單位專業(yè) 人才，成立清算審核風險管理團隊。
第十九條 主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算資料 后， 向清算審核風險管理團隊提交清算項目相關資料。
第二十條 清算審核風險管理團隊要根據(jù)主管稅務機關提 交的清算項目材料,開展風險排查工作，形成風險排查工作底稿并將風險排查結(jié)果及時推送主管稅務機關。
主管稅務機關應結(jié)合風險排查結(jié)果進行清算審核工作，并在 規(guī)定期限內(nèi)完成審核結(jié)果的確認、與納稅人交換意見、清算結(jié)論 出具等工作。
第五章 清算審核
第二十一條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審 核， 重點審核項目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計算準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目 實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、 相關性進行審核。應結(jié)合項目立項、規(guī)劃、施工資料，重點實地 查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學校、幼兒園、會所、 體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學校、幼兒園、會所、 體育場館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。
第二十二條 審核收入情況時，應結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同 （含主管部門網(wǎng)上備案登記資料）、銷售（預售） 許可證、房產(chǎn) 銷售分戶明細表及其它有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn) 銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入； 對銷 售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生 補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核； 對營改增后應稅收入是否不含增值稅進行審核； 對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯 偏低情況。
稅務機關可通過實地查驗，確認是否少計、漏計事項，確認 有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或 投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
第二十三條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。
（一 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人 的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收 入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均 價格確定。
2.參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值 稅， 不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第二十四條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二 ）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括： 土地征用及拆遷補償費、前 期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開 發(fā)間接費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。
第二十五條 扣除項目金額的計算分攤：
對按照稅收規(guī)定屬于可直接計入的扣除項目，應直接計入清 算單位或開發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項目;對屬于多個清算單位或開發(fā) 產(chǎn)品類型共同發(fā)生的扣除項目， 應按以下原則計算分攤:
（一） 對屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目， 其中:取 得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個清算單位之 間進行分攤； 其他共同發(fā)生的扣除項目， 按照建筑面積法(即其 可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例)在多個清算單 位之間進行分攤。
（二）對一個清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應分別 計算增值額的，對其共同發(fā)生的扣除項目，按照建筑面積法進行 分攤。
第二十六條 審核扣除項目是否符合下列要求：
（一） 在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際 發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實 際發(fā)生的。
（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集， 不得混淆。
（四 ）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清 算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。 會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
第二十七條 審核取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征 用及拆遷補償費時應當重點關注：
（一 ）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦 法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。
（ 二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)所支 付的金額、土地征用及拆遷補償費的情形。
（ 三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷 補償款、拆遷（ 回遷） 合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對 應。
第二十八條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關 注：
（一 ）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛 列情形。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。
（三 ）多個（或分期） 項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
第二十九條 審核公共配套設施費時應當重點關注：
（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否 真實發(fā)生， 有無預提的公共配套設施費的情況。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。
（三 ）多個（或分期） 項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是 否按項目合理分攤。
第三十條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：
（一） 發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報 告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否 重復計算扣除項目。
（三 ）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)?建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存 在異常。
（四 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應 當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
第三十一條 審核開發(fā)間接費用時應當重點關注：
（一） 是否存在將企業(yè)行政管理部門（ 總部）為組織和管理 生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。
（二） 開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第三十二條 審核利息支出時應當重點關注：
（一 ）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開 發(fā)費用。
（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一 般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
（三 ）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖 減利息支出。
（四 ）是否將向金融機構(gòu)支付的顧問費、手續(xù)費、咨詢費等 非利息性質(zhì)的費用計入利息支出。
第三十三條 代收費用的審核。
對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收 的各項費用， 審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收 ??； 當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除 以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。
第三十四條 關聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否按 照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。應當關注企業(yè)大額往來款 余額，審核交易行為是否真實。
第三十五條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金的審核。
應當確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規(guī)定。根據(jù)會計制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入 “管理費用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定扣除， 列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金” 予以扣除。納稅人繳納的教育費附加、地方教育附加可計入“與 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金”予以扣除。對不屬于清算范圍或者不屬于 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，不應作為清算扣除項目。
第三十六條 主管稅務機關應在項目清算受理之日起 180 日內(nèi)作出清算結(jié)論；如確有困難的，經(jīng)縣（區(qū)）級稅務局批準， 可延期 90 日完成，并書面告知納稅人； 如有特殊情況的， 經(jīng)市 （地、開發(fā)區(qū)）稅務局批準， 可再延期 90 日完成， 并書面告知 納稅人。
第三十七條 主管稅務機關按照有關稅收法規(guī)和本辦法的 規(guī)定開展審核工作,土地增值稅清算審核結(jié)束應當出具審核報 告。審核報告經(jīng)主管稅務機關集體審議、批準后，由主管稅務機 關制作《稅務事項通知書》 ，將審核結(jié)果書面通知納稅人。納稅 人應在收到通知書之日起 30 日內(nèi)辦理補（退） 稅事宜。
第六章 核定征收
第三十八條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列 情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
（四 ）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清 算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
主管稅務機關應加強核定征收項目的調(diào)查核實，嚴格控制核 定征收的范圍。
第三十九條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā) 出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土 地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人 申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
第四十條 土地增值稅核定征收應當集體研究決定，采用主 管稅務機關局長辦公會議形式， 對核定征收進行審核認定。
第四十一條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式 應保持一致。
第七章 清算后尾盤管理
第四十二條 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后 再轉(zhuǎn)讓的， 應按月匯總， 并在次月 15 日內(nèi)征收土地增值稅。
第四十三條 土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預征土地增值稅，待稅務機關出具清算結(jié)論后，按照清算后再 轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報繳納土地增值稅， 多退少補。
第四十四條 主管稅務機關應加強清算后尾盤管理，輔導納稅人及時、準確進行尾盤申報。
第四十五條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求， 妥善保存。
第四十六條 土地增值稅清算管理其他未盡事宜，應嚴格按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91 號）的規(guī)定執(zhí)行。
第八章 附則
第四十七條 本規(guī)程由國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局解釋。
第四十八條 本規(guī)程自 2022 年 4 月 1 日起施行，此前已受 理但未出具清算審核結(jié)論的，可按本規(guī)程處理。
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