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云南省建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為進一步規(guī)范建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場秩序，加強市場監(jiān)管，優(yōu)化土地資源配置，根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）等規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 全省范圍內依法以出讓、租賃、作價出資或入股、劃撥等方式取得的國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易及其管理適用本辦法，包括土地交易以及土地連同地上建筑物、構筑物及其附屬設施等整宗地一并交易的情況。涉及以司法處置形式轉移建設用地使用權的，應當遵守司法處置的相關規(guī)定。涉及國有資產交易的，應當遵守國有資產管理的相關規(guī)定。涉及房地產交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。
第三條 建設用地使用權轉讓、出租、抵押，應遵循誠實信用、公平自愿、依法依規(guī)的原則。
第二章 交易市場建設
第四條 全省各級自然資源主管部門要與財政、住建、國資、司法、稅務、市場監(jiān)管、金融等部門建立協(xié)調聯(lián)動機制，明確分工，落實責任，做好人員和經費保障，加強信息互通共享，有序推進土地二級市場建設各項工作。
省級自然資源主管部門統(tǒng)籌組織開展全省土地二級市場建設工作，監(jiān)測監(jiān)管全省土地二級市場交易情況。
州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門依托現(xiàn)有的不動產登記、土地交易、政務服務等場所，搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級市場交易平臺，建立有形市場，匯集自然資源、住建、稅務、市場監(jiān)管等部門和金融、公證、評估、法律事務等第三方服務機構，設立轉讓、出租、抵押等業(yè)務事項一站式辦事窗口，打造“前臺綜合受理、后臺分類審核、統(tǒng)一窗口出件”的服務模式。
第五條 省級自然資源主管部門負責建設和維護全省土地二級市場交易服務系統(tǒng)，提供線上信息發(fā)布、信息審核、交易競價、成交公示、合同簽訂、監(jiān)測監(jiān)管、統(tǒng)計分析等功能。州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門負責本地不動產登記系統(tǒng)與土地二級市場交易服務系統(tǒng)銜接，實現(xiàn)數(shù)據互聯(lián)互通。鼓勵和規(guī)范第三方服務機構接入土地二級市場交易服務系統(tǒng)，逐步完善土地二級市場服務功能。
第六條 土地二級市場實行“線上+線下”交易模式，建立“信息發(fā)布-達成意向-簽訂合同-交易監(jiān)管”的交易流程。
交易雙方可通過土地二級市場交易服務系統(tǒng)發(fā)布和獲取土地二級市場信息；可自行協(xié)商交易，也可在土地二級市場交易服務系統(tǒng)委托公開交易。州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門要加強交易服務，鼓勵和引導市場主體進入土地二級市場交易服務系統(tǒng)進行線上交易。
第七條 建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易，當事人應當參照統(tǒng)一合同范本簽訂書面合同，未盡事宜可簽訂補充條款或補充合同。合同內容不得違背國家法律法規(guī)規(guī)定和劃撥決定書、土地有償使用合同的相關約定。
第三章 建設用地使用權轉讓
第八條 本辦法將各類導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權應一并轉移。涉及房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規(guī)規(guī)定，辦理房地產轉讓相關手續(xù)。
第九條 建設用地使用權具有以下情形之一的，不得轉讓：
（一）未支付全部土地價款的；
（二）未取得不動產權證書或權屬有爭議的；
（三）按照建設用地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程，未完成開發(fā)投資總額25%的，屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的；
（四）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設用地使用權轉讓的；
（五）依法實施收儲或收回建設用地使用權的；
（六）共有建設用地使用權，未經其他共有人書面同意的；
（七）原土地有償使用合同約定的土地使用年限屆滿，未依法辦理續(xù)期的；
（八）不符合劃撥決定書或原土地有償使用合同轉讓條件約定的；
（九）未按照批準的用途使用土地的，或者土地存在其他違法違規(guī)違約使用、建設等情形未處理完成的；
（十）法律法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
第十條 以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，屬于房屋建設工程的，轉讓人提供由具有專業(yè)資質的審計機構或屬地人民政府指定的相關主管部門出具的已投資額達到開發(fā)投資總額25%以上的書面意見，可認定已達到開發(fā)投資總額的25%以上。已投資額和開發(fā)投資總額均不包括取得建設用地使用權的費用和向國家繳納的相關稅費。
第十一條 以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，屬于房屋建設工程未完成開發(fā)投資總額25%的，允許交易雙方先行簽訂建設用地使用權轉讓合同，依法辦理預告登記，并約定土地進行開發(fā)投資建設達到有關法律法規(guī)和本辦法規(guī)定轉讓條件的時限和責任。待達到轉讓條件后，在90日內依法辦理不動產轉移登記，未申請登記的，預告登記失效。
預告登記轉讓的土地應嚴格按照原出讓合同約定的時限、條件等進行開發(fā)建設，造成土地閑置的，按《閑置土地處置辦法》等規(guī)定處置。
第十二條 以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。
第十三條 在符合國土空間規(guī)劃的前提下，以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，由州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門依法批準，轉讓后的土地用途符合《劃撥用地目錄》或國家劃撥用地政策的，可保留劃撥用地性質，不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》或國家劃撥用地政策的，由受讓方依法辦理出讓手續(xù)，補繳土地出讓價款后辦理不動產轉移登記。但法律法規(guī)、規(guī)范性文件、劃撥決定書等明確應當收回劃撥建設用地使用權的除外。
第十四條 以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，不改變土地及建筑物、構筑物現(xiàn)狀的，按現(xiàn)狀使用條件下的出讓建設用地使用權正常市場價格，減去劃撥建設用地使用權價格，作為評估結果，合理確定補繳土地出讓價款；在符合國土空間規(guī)劃的前提下，重新設定規(guī)劃條件的，按照新設定規(guī)劃條件下的出讓建設用地使用權正常市場價格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥建設用地使用權價格，作為評估結果，合理確定補繳土地出讓價款。
第十五條 在符合國土空間規(guī)劃的前提下，建設用地使用權確需分割、合并轉讓的，經州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門依法批準，取得同意分割或者合并的批準文件后，按本辦法的有關規(guī)定辦理轉讓手續(xù)。
分割、合并后地塊應產權明晰，具備獨立分宗條件，符合國土空間詳細規(guī)劃要求。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。涉及多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。
土地合并所涉及的宗地應當為界線相鄰地塊，且土地使用權人、土地使用權類型和土地用途一致；合并宗地剩余年限不一致的，以合并前各宗土地的剩余年限綜合確定合并后的土地使用年限，但不得超過合并前最高的宗地剩余使用年限。涉及需補繳土地價款的，按相關規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 建設用地使用權轉讓后，因國土空間詳細規(guī)劃調整確需改變原土地用途的，應當經出讓方和州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門同意，重新簽訂建設用地使用權出讓合同或者簽訂建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議，依法依規(guī)調整、補繳土地出讓價款后，再按相關規(guī)定辦理不動產變更登記。有條件的地方可開展轉讓與用途變更融合辦理。
第十七條 建設用地使用權轉讓時，劃撥決定書、原土地有償使用合同等載明的權利與義務隨之轉移，受讓人應依法履約，州（市）、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門依法監(jiān)管。
第十八條 出讓建設用地使用權轉讓的，建設用地使用年限為原出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限；劃撥建設用地使用權轉讓依法辦理出讓的，建設用地使用年限不得超過出讓法定最高年限。
第十九條 標定地價覆蓋區(qū)域土地交易價格比標定地價低20%以上的，標定地價未覆蓋區(qū)域交易價格比同類型土地市場價格低20%以上的，州（市）、縣（市、區(qū)）人民政府可以行使優(yōu)先購買權。
第四章 建設用地使用權出租
第二十條 本辦法所稱建設用地使用權出租是指土地使用權人作為出租人將建設用地使用權隨同地上建筑物、構筑物及其附屬設施出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十一條 建設用地使用權具有以下情形之一的，不得出租：
（一）未取得不動產權證書或權屬有爭議的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設用地使用權出租的；
（三）未按劃撥決定書或土地有償使用合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；
（四）共有建設用地使用權，未經其他共有人書面同意的；
（五）出租行為違反劃撥決定書、土地有償使用合同相關約定的；
（六）法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
第二十二條 以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續(xù)。涉及行政事業(yè)單位以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，按照《云南省行政事業(yè)單位國有資產管理辦法》和《云南省省級行政事業(yè)單位國有資產有償使用收入收繳使用管理辦法》等相關規(guī)定執(zhí)行，租金中所含土地收益應納入土地出讓收入管理。
第二十三條 建設用地使用權出租期限最高不得超過二十年，出租期限六個月以上的，應當以書面形式簽訂建設用地使用權出租合同。其中，劃撥建設用地使用權出租期限一般不超過五年，超過五年的，或部分用于出租且可分割的，劃撥建設用地使用權人應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。
出租期屆滿，當事人可以續(xù)訂出租合同，但約定的出租期限自續(xù)訂之日起最高不得超過二十年。
建設用地使用權出租期限不得超過其出讓年限。
第二十四條 承租人經出租人同意，可以將出租的建設用地使用權轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成建設用地損失的，承租人應當賠償損失；承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
第五章 建設用地使用權抵押
第二十五條 本辦法所稱建設用地使用權抵押是指抵押人將其依法取得的建設用地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
建設用地使用權抵押時，其地上建筑物、構筑物及其附屬設施一并抵押；地上建筑物、構筑物及其附屬設施抵押時，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
第二十六條 建設用地使用權具有以下情形之一的，不得抵押：
（一）未支付全部土地價款的；
（二）未取得不動產權證書或權屬有爭議的；
（三）依法被查封、扣押、監(jiān)管的；
（四）共有建設用地使用權，未經其他共有人書面同意的；
（五）劃撥決定書、土地有償使用合同等明確或約定不得抵押的；
（六）未按照批準的用途使用土地的，或者土地存在其他違法違規(guī)違約使用、建設等情形未處理完成的；
（七）屬學校、幼兒園、醫(yī)療機構、養(yǎng)老機構等為公益目的成立的非營利法人的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老和其他公益設施的；
（八）法律法規(guī)規(guī)定禁止抵押的其他情形。
第二十七條 以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權設定抵押權的，除法律法規(guī)的特別規(guī)定和合同有特別約定外，不應限制其抵押。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、構筑物及其附屬設施連同土地可以依法一并抵押。
第二十八條 公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人依法取得的劃撥建設用地使用權可以依法依規(guī)設定抵押權。
第二十九條 自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權辦理不動產抵押相關手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權債務合同的須符合有關法律法規(guī)的規(guī)定。
第三十條 營利性的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會領域企業(yè)可將有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。抵押權實現(xiàn)后，應保障原有經營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。
第三十一條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押的建設用地使用權，當事人另有約定的除外。抵押人依法轉讓建設用地使用權的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押建設用地使用權轉讓可能損害抵押權的，可以依法請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。劃撥建設用地抵押權實現(xiàn)時，處分該建設用地使用權所得價款在補繳土地出讓價款后，抵押權人方可優(yōu)先受償。
第三十二條 建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。
第六章 交易市場信息共享與監(jiān)管
第三十三條 加強涉地司法處置工作銜接，涉及建設用地使用權轉移的，屬地自然資源主管部門應當向人民法院提供所涉不動產的權利狀況及劃撥決定書、原土地有償使用合同約定的權利義務等情況。
第三十四條 政府有關部門、企事業(yè)單位進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，處置前應征詢自然資源主管部門的意見，自然資源主管部門應將宗地的權屬、界址、用途等有關情況，以及出讓價款補繳等政策要求進行告知，提示存在的問題。處置信息可在土地二級市場交易服務系統(tǒng)上同步公示。
第三十五條 培育和規(guī)范社會中介組織，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀、測繪等服務，發(fā)揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用。加強對社會中介組織的指導和監(jiān)管，引導其誠信經營。
第三十六條 加強市場監(jiān)測監(jiān)管與調控，建立健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，統(tǒng)計分析交易的數(shù)量、結構、價款、時序等信息；健全完善公示地價體系，定期更新和發(fā)布標定地價，為政府行使優(yōu)先購買權、交易稅收征繳、監(jiān)測調控市場價格等提供依據；完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止交易價格異常波動。
第三十七條 強化土地一、二級市場聯(lián)動管理，加強土地投放總量、結構、時序等的銜接，適時運用財政、金融等手段，加強對土地市場的整體調控，維護市場平穩(wěn)運行。
第三十八條 依托省信用信息共享平臺，加強信用信息歸集共享。實施信用分級分類監(jiān)管，強化失信責任主體聯(lián)合懲戒，引導誠信交易，不斷健全完善土地二級市場信用體系。
第三十九條 土地二級市場交易當事人應保證提供的文件資料真實、合法、全面、有效，不得隱瞞重要事實。因故意隱瞞重要事實、提供虛假材料引起交易糾紛或給他人造成損害的，按照《中華人民共和國民法典》及相關法律法規(guī)的規(guī)定承擔法律責任。
第四十條 嚴禁在土地二級市場交易服務過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。
對違反法律法規(guī)及本辦法相關規(guī)定的中介機構及其人員，全省各級自然資源主管部門有權依法將其違法違規(guī)行為記入信用檔案，并按規(guī)定向社會公布，限制其參與自然資源市場的相關活動。涉嫌構成犯罪的，依法移送司法機關處理。
第七章 附 則
第四十一條 依法入市的集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本辦法執(zhí)行。
第四十二條 本辦法由云南省自然資源廳負責解釋。
第四十三條 本辦法自2022年7月1日起試行。
滇公網安備 53010202000370號