房地產(chǎn)企業(yè)“城鎮(zhèn)土地使用稅”不容小覷！
云南百滇稅務師事務所有限公司 2017-12-14
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對房地產(chǎn)企業(yè)來講，城鎮(zhèn)土地使用稅盡管是個小稅種，但是，計算還是比較麻煩的，涉稅問題也是較有爭議的。您公司是否因為未按規(guī)定申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅而被查呢？土地使用稅歸集在哪個會計科目？計征的起點和終點如何規(guī)定的？又該如何計算應繳納的土地使用稅呢？我們具體來分析：
首先，我們了解土地使用稅歸集在哪個會計科目？
依據(jù)《會計準則》會計科目和主要賬務處理的相關規(guī)定。
“管理費用”核算內(nèi)容如下：
本科目核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用，包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經(jīng)費（包括行政管理部門職工薪酬、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等）、工會經(jīng)費、董事會費（包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等）、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費（含顧問費）、訴訟費、業(yè)務招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術轉(zhuǎn)讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費等。
“生產(chǎn)成本” 核算內(nèi)容如下：
本科目核算企業(yè)進行工業(yè)性生產(chǎn)發(fā)生的各項生產(chǎn)費用，包括生產(chǎn)各種產(chǎn)品（包括產(chǎn)成品、自制半成品等）、自制材料、自制工具、自制設備等。企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）可將本科目改為"5001 開發(fā)成本"科目進行核算。
企業(yè)發(fā)生的各項直接生產(chǎn)費用，借記本科目（基本生產(chǎn)成本、輔助生產(chǎn)成本），貸記"原材料"、"現(xiàn)金"、"銀行存款"、"應付職工薪酬"等科目。
企業(yè)各生產(chǎn)車間應負擔的制造費用，借記本科目（基本生產(chǎn)成本、輔助生產(chǎn)成本），貸記"制造費用"科目。
通過了解“管理費用”、“生產(chǎn)成本”科目的核算內(nèi)容，您認為“土地使用稅”歸集在哪個會計科目？
是不是似乎哪個都有道理！
對于你所提問題，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定暫不夠明確，但這一問題對企業(yè)所得稅實際影響不大，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算問題。房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入管理費用，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，在稅務總局對該問題進一步明確之前，暫可以視為開發(fā)成本的一部分。
國家稅務總局 2013/01/15
其次，我們了解土地使用稅計征的起點和終點
1、起點的確認：
《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）文件“關于有償取得土地使用權城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題”規(guī)定：
以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
學習186文件我們知道了，土地使用稅開始征收時間的原則是：《土地使用證》與合同約定交付時間“屬早原則”，而不是傳統(tǒng)意義上《土地使用證》登載的時間。
2、終點的確認
《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）“關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間的問題”規(guī)定：
納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。
結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟業(yè)務，“實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月”是指商品房交付的當月，簡而言之就是“交房”的當月。部分省市文件規(guī)定，是銷售合同簽訂的當月就終止土地使用稅納稅義務了。比如廣西：
《廣西自治區(qū)地方稅務局關于房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務終止時間的通知》（桂地稅字[2009]117號 ）文件：
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。”的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)的現(xiàn)實，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房用地，在商品房出售之前，應依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅；終止繳納的時間應以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。
在實際操作中，還存在一種情況。假設合同約定交房時間截至到5月底，但是部分業(yè)主沒有及時“收房”，房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用稅納稅義務截至了嗎？我的觀點是：應該截止！
文件依據(jù)如下：
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋（2003）7號）第十一條規(guī)定：
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
最后，我們聊聊土地使用稅如何計算。
我把土地使用稅的計算分為兩段：
第一段，即自“起點”到交房的上月底。在此期間，按照實際占用面積乘以單位稅額，分期計算繳納。
第二段，即自交房當月截至到合同約定或者實際交房當月末。
關于土地使用稅的具體計算過程，我會在金穗源商學院稅苑微課中，為大家舉例詳細講解，有關注的朋友，可以通過平臺聯(lián)系客服，進群收聽。
來源：金旭紅趙婕
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