租賃用地計算增值稅可否抵減銷售額？
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2017-12-29
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中國稅務(wù)報
南京第一塊租賃用地真的來了！2017年11月25日，南京市國土資源局網(wǎng)上推出8幅地塊，將于12月27日進(jìn)行網(wǎng)上競價。值得關(guān)注的是，這次南京市掛出的第一塊租賃用地，是位于棲霞區(qū)仙林中心區(qū)的一幅商辦混合用地。規(guī)定要求，該幅土地須全部建設(shè)自持型租賃公寓并納入南京市人才安居計劃。
根據(jù)規(guī)劃，該幅地塊總用地面積42356.59平方米，出讓面積地表27156.16平方米，地下11464.02平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商辦混合用地，出讓年限40年，綜合容積率：4.24，掛牌出讓起始價2.67億元，未設(shè)置最高限價。
這幅地塊被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是南京第一塊租賃用地，因為在出讓公告中非常明確：該地塊中的B地塊可設(shè)置酒店式公寓，須全部建設(shè)自持型租賃公寓并納入南京市人才安居計劃，B地塊地上商業(yè)建筑面積占B地塊地上建筑面積的比例不超過5%，其余可設(shè)置辦公。
據(jù)了解，作為國家發(fā)展住房租賃市場的12個試點城市之一，2017年8月15日，南京市出臺了住房租賃試點工作方案，并明確，將選取符合條件的新建商品房項目，在出讓時土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持，用于長期租賃，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變用途，對外出租單次租期原則上不得超過10年。此次仙林地塊可以說就是南京租賃住房用地的首次嘗試。
營改增后房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策
營改增后，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的政策規(guī)定進(jìn)行納稅處理。其中，自行開發(fā)，指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
根據(jù)該公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
其中：當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。
根據(jù)上述規(guī)定可以看出，該仙林地塊通過政府正常的出讓途徑，中標(biāo)人能夠取得符合規(guī)定的財政票據(jù)，按照未來《工程施工許可證》的合同開工時間一定是新項目，應(yīng)適用增值稅一般計稅方法。
“租”和“售”稅收口徑不同
遺憾的是，該幅地塊盡管應(yīng)適用增值稅一般計稅方法，且不能夠按照上述計算銷售額的公式，以取得的全部價款和價外費用扣除對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。因為其不是“銷售”而屬于“租賃”自持經(jīng)營。房屋租賃應(yīng)適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）的規(guī)定，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。這里沒有提及土地價款抵減銷售額的規(guī)定，因此，假設(shè)長期租賃收入與銷售金額持平，即便按照掛牌出讓起始價2.67億元計算長期租賃收入，較完全開發(fā)銷售也將多產(chǎn)生增值稅2645萬元。
十九大報告要求加強(qiáng)社會保障體系建設(shè)，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。租購并舉、以租代售將是今后房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的方向之一，稅收政策方面也需要隨著營改增的深入與時俱進(jìn)。
作者：李星紅 樊雪妍
來源：中國稅務(wù)報
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