土地價款扣除，“可供銷售建筑面積”如何確定
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-01-04
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中國稅務(wù)報
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)咨詢：我公司有一塊土地，地上規(guī)劃總建筑面積1萬平方米，其中6000平方米可以銷售，4000平方米須自持，增值稅適用一般計稅方法，在計算增值稅時，“當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款”的公式中，分母是否可以按照6000平方米來確定？還是應(yīng)按照10000平方米確定呢?
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1＋11%）
當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）明確上述規(guī)定中的“當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
該案例中“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”應(yīng)為全部可售建筑面積10000平方米，而非6000平方米，4000平方米自持建筑面積也屬于可售建筑面積，其未銷售則對應(yīng)的土地價款不得在計算銷售額時扣除。
作者：馬榮生，石家莊市高新區(qū)國稅局
來源：中國稅務(wù)報
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