“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合約管理存在哪些影響？
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-01-11
| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 第一次全面修訂版 約186萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
加快財(cái)稅機(jī)制改革，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，2016年3月23日，國(guó)家財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅 (2016) 36號(hào)），自2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)成為在全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)之一。“營(yíng)改增”實(shí)施階段，對(duì)于2016年5月1日之后房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)的工程項(xiàng)目采用“一般征收”方式計(jì)稅。
1 對(duì)合同條款的影響
1.1 新增合同主體財(cái)稅性質(zhì)條款
根據(jù)納稅人性質(zhì)的劃分，合同主體存在一般納稅人和小規(guī)模納稅人之分，只有一般納稅人采用一般征收方式繳納增值稅，對(duì)外才可開(kāi)具用于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的“增值稅專用發(fā)票”，才能用于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，因此“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑施工或供貨方簽署的合同中需明確增值納稅人類型（一般納稅人或小規(guī)模納稅人）和項(xiàng)目計(jì)稅方法，以保證合同計(jì)價(jià)準(zhǔn)確。
1.2 補(bǔ)充合同價(jià)與稅金關(guān)系的條款
增值稅為價(jià)外稅，因此合同價(jià)款還需明確合同含稅總價(jià)、合同價(jià)（不含稅部分)及稅款金額，如果簽訂含稅價(jià)款，一定要附加發(fā)票類型（增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票）和稅率的限制，否則對(duì)項(xiàng)目成本影響很大；如果簽訂的是不含稅價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)將根據(jù)發(fā)票類型，決定付款金額。
1.3 重新嚴(yán)謹(jǐn)明確發(fā)票獲取途徑
為了加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的嚴(yán)格管理，建議合同付款流程為建筑施工或供貨方先開(kāi)具增值稅發(fā)票，然后房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)合約條款付款。另外，涉及罰款違約金的條款建議明確合同結(jié)算造價(jià)需要包含過(guò)程中的罰款、違約金等，即施工或供貨方開(kāi)具發(fā)票的時(shí)候需要包含罰款及違約金金額部分，但實(shí)際付款時(shí)此部分金額不予支付。此外，關(guān)于已完工未結(jié)算出票如何處理，也需要在合同條款中做出相應(yīng)的明確。
2 對(duì)承包范圍和方式的影響
2.1 重新劃分合同界面
營(yíng)業(yè)稅下的合同界面劃分在增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的政策下會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)和其建筑施工方的成本發(fā)生變化。理論上，含稅總價(jià)不變的情況下，取得增值稅專用發(fā)票多（增值稅率高）的材料、設(shè)備、構(gòu)配件等由房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)釆購(gòu)，而將增值稅專用發(fā)票少（增值稅率低）的地材等交由建筑施工方釆購(gòu)，此種范圍劃分可能更有利于房地產(chǎn)企業(yè)。但實(shí)際上，建筑施工方損失相應(yīng)部分的利潤(rùn)及取得進(jìn)項(xiàng)額降低后，容易將稅負(fù)成本增高轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，因此不能一概而論，應(yīng)站在雙方立場(chǎng)上進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，重新確定合同界面劃分。
2.2 重新細(xì)化甲供材管理
甲供材對(duì)于具有規(guī)模且建設(shè)精裝修房屋的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一筆不小的成本，對(duì)于甲供材的管理，“營(yíng)改增”后也會(huì)面臨以下問(wèn)題，在現(xiàn)金支出不變的情況下，對(duì)于進(jìn)項(xiàng)稅率高的材料（鋼筋等），誰(shuí)來(lái)采購(gòu)誰(shuí)將享受抵扣稅款的好處，但對(duì)于進(jìn)項(xiàng)稅率低的材料（混凝土等），誰(shuí)供應(yīng)將會(huì)帶來(lái)稅負(fù)的增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分考察施工和供貨方的具體情況，細(xì)化甲供材管理，在招標(biāo)合同簽訂階段明確甲供材范圍以及計(jì)稅方式。
3 對(duì)工程造價(jià)和招標(biāo)計(jì)價(jià)的影響
3.1 增值稅稅制使建設(shè)工程的造價(jià)產(chǎn)生浮動(dòng)
由于“營(yíng)改增”后進(jìn)項(xiàng)抵扣制度對(duì)各建筑施工和供貨企業(yè)的成本有著顯著的影響，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其各建設(shè)工程的造價(jià)水平預(yù)估就應(yīng)該隨著財(cái)稅制度的改革而積極調(diào)整。有研究表明，從建筑施工企業(yè)的人、材、機(jī)和企業(yè)管理成本方面分析，只有其采購(gòu)的材料（地材除外）和機(jī)械存在稅負(fù)降低的情況，而人工、租賃機(jī)械以及企業(yè)管理費(fèi)根據(jù)其費(fèi)用屬性以及實(shí)際情況存在不同程度的稅負(fù)增加。因此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開(kāi)展與合作方的稅負(fù)情況調(diào)查摸底，以保證其對(duì)各建設(shè)工程的造價(jià)水平預(yù)估與市場(chǎng)價(jià)格水平同步。
3.2 招標(biāo)計(jì)價(jià)要區(qū)分含稅價(jià)和不含稅價(jià)
由于營(yíng)業(yè)稅和增值稅存在價(jià)內(nèi)稅和價(jià)外稅的差別，增值稅下的招標(biāo)計(jì)價(jià)需要明確含稅價(jià)和不含稅價(jià)，經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評(píng)標(biāo)也需要由對(duì)含稅報(bào)價(jià)進(jìn)行清標(biāo)調(diào)整為對(duì)不含稅價(jià)格進(jìn)行價(jià)格分析。以表1中的評(píng)標(biāo)情況為例，在合理最低價(jià)中標(biāo)的情況下，一種情況，供應(yīng)商A、B都能提供增值稅專用發(fā)票，則不含稅價(jià)最低者中標(biāo)；另一種情況，供應(yīng)商A為一般納稅人，而供應(yīng)商B為小規(guī)模納稅人不能提供增值稅專用發(fā)票，則供應(yīng)商B含稅價(jià)只有低于供應(yīng)商的不含稅價(jià)才能中標(biāo)。
（來(lái)源：《建筑經(jīng)濟(jì)》-《“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)合約管理的影響及對(duì)策》，作者：劉攬?jiān)拢?/span>
欲了解我們的服務(wù)或更多的稅收政策信息，敬請(qǐng)聯(lián)系我們（13700683513 萬(wàn)偉華，或添加微信）。
本文內(nèi)容僅供一般參考用，并非旨在成為可依賴的會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他專業(yè)意見(jiàn)。我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本文所有提供的內(nèi)容均不應(yīng)被視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不對(duì)任何方因使用本文內(nèi)容而導(dǎo)致的任何損失承擔(dān)責(zé)任。
本網(wǎng)站原創(chuàng)的文章未經(jīng)許可，禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像等任何使用。本網(wǎng)站所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之目的，文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有。文章如涉及版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系我們（13700683513、79151893@qq.com 請(qǐng)附上文章鏈接），我們會(huì)盡快刪除。
微信掃一掃關(guān)注我們的微信公眾號(hào)
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號(hào)