營改增后房地產(chǎn)熱點問題的解析
云南百滇稅務師事務所有限公司 2018-04-11
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合作建房拿地方式能否抵扣進項稅額？
依據(jù)財稅【2016】36號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，從銷售額中減除，但前提條件是土地成本必須取得當?shù)貒敛块T蓋章的行政事業(yè)性收據(jù)，如果沒有行事業(yè)性收據(jù)，就不能減除。
對非房地產(chǎn)開發(fā)公司出土地，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房，非房地產(chǎn)公司應視同銷售，按照轉讓土地使用權計征11%的增值稅，也就是說，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分利潤，不論哪種方式，都視同銷售。視同銷售繳納增值稅之后，項目公司可以憑增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅。
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股權收購拿地方式能否抵扣進項稅額？
股權收購是指一個公司收購另一公司的股權，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過“招拍掛”取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，土地成本從銷售收入中減除。如果被收購方的土地是通過轉讓得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉讓方視同銷售開具的票據(jù)作價，可憑專用發(fā)票抵扣進項稅，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進項稅。
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不動產(chǎn)對外投資、分配等視同銷售行為如何控制風險？
不動產(chǎn)對外投資、分配在稅法中應做視同銷售，營改增以后，要繳納增值稅。依據(jù)財稅【2016】36號文件的規(guī)定，如果轉讓2016年4月30日之前的不動產(chǎn)，可以選擇5%的簡易計稅，如果不動產(chǎn)是5月1日以后取得，應視同銷售是按11%的稅率計算繳納增值稅。
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房屋代建模式財稅如何操作?
房屋代建必須具備三個條件：
（1）建設單位（發(fā)包方）自己擁有土地，應以建設方的名義去當?shù)匕l(fā)改委立項報建審批和規(guī)劃；
（2）房屋代建的房地產(chǎn)公司不能墊款；
（3）代建的房地產(chǎn)公司只能從中收取代理費營改增以后，房地產(chǎn)公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務業(yè)6%繳納增值稅。
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紅線外附加工程所包含的進項稅額能否抵扣？
紅線外所發(fā)生的工程是不能進紅線之內的成本的，因此，紅線外附加工程所取得的進項稅不能抵扣增值稅進項稅。但這要看各地方政策，目前，全國只有廣州市允許紅線外的成本可以進成本。
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資質共享與增值稅抵扣辦法的沖突?
資質共享指建筑企業(yè)通過總公司的資質中標工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營改增后，增值稅納稅地點回到公司注冊所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過總公司來實施。營改增之后，資質共享或資質掛靠面臨的最大風險是票流、資金流和信息流不一致，給增值稅進項稅抵扣帶來很大的風險。
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商業(yè)地產(chǎn)的停車收費項目如何繳納增值稅？
商業(yè)地產(chǎn)的停車收費，根據(jù)財稅【2016】36號文的規(guī)定，停車收費按11%繳納增值稅。
營改增后取得的建安發(fā)票，發(fā)票備注欄未注明建筑服務發(fā)生地及項目名稱的，不得計入土地增值稅扣除項目金額。
營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
“營改增”將對試點企業(yè)的稅負、稅后利潤、現(xiàn)金流產(chǎn)生重大直接影響；還將對稅務管理、財務管理、信息系統(tǒng)、組織架構、營銷模式產(chǎn)生重大間接影響和巨大挑戰(zhàn)。
“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)有很大影響!
轉自：大成石家莊律師
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