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二手房交易稅費

節(jié)選自《國家稅務總局云南省稅務局關于昆明市政協十三屆二次會議提案答復的函》

發(fā)布日期：2018年11月28日

來源：國家稅務總局云南省稅務局辦公室

一、增值稅

（一）一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

1.一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

2.一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

3.一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額按10%適用稅率計算應納稅額。以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

4.一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額按10%適用稅率計算應納稅額。以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

5.一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額按10%適用稅率計算應納稅額。以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

6.一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額按10%適用稅率計算應納稅額。以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

（二）小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

1.小規(guī)模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（三）個人轉讓其取得的不動產，按照下列規(guī)定繳納增值稅：

1.個人銷售其取得的不動產(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.個人轉讓其自建的不動產(不含其自建自用住房)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

3.個人銷售自建自用住房免征增值稅。

4.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

5.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

6.涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

（四）除其他個人以外的小規(guī)模納稅人（包括個體工商戶）計算的應納稅額向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人計算的應納稅額向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

二、契稅

依據《財政部 國家稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號），按以下規(guī)定繳納契稅：

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅收征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

三、印花稅

依據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號），對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

四、土地增值稅

依據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號），對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

五、關于契稅、印花稅、土地增值稅稅收優(yōu)惠政策的說明

上述關于契稅、印花稅、土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策針對的是個人購買或者銷售住房，對于非住宅類房產交易，截至目前，有權制定稅收政策的全國人大和國務院尚未出臺相關優(yōu)惠政策。

六、個人所得稅

依據《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號），對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

其余略