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問：從價計征房產稅時，房產原值是否應包含地價款？
答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條的規(guī)定“關于將地價計入房產原值征收房產稅對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的（注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率），按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。”
問：在實際計算時，對房產原值包含的地價如何計入還有不同的觀點，主要是對積率大于0.5的情況。比如，宗地容積率是0.8，其土地面積是1萬平方米，全部地價是1000萬元，那每平方的地價就是1000元；若其房屋的建筑面積是8000平方米，這些房屋的實際占地面積是6000平方米，計入房產原值的地價是多少？是1000萬元全部計入房產原值計征房產稅，還是按建筑面積以800萬元（8000×1000）或按占地面積以600萬元（6000×1000）計入房產原值計征房產稅？
答：《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）規(guī)定的很明確，此條規(guī)定有兩層意思：一是對“宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。”這里主要是對部分單位如倉儲企業(yè)由于生產經營的特殊性，占地面積大，稅負增加過多，需給予一定照顧，允許只將部分土地的地價計入房產原值征稅，即按“房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。”二是對宗地容積率大于0.5的，“無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價”，即一律將全部地價計入房產原值。因此，應將1000萬元全部計入房產原值計征房產稅。
例1：A公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權支付的價款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費用（指平整土地等活動發(fā)生的成本費用，不包括房屋建造成本，下同）總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為1000平米。（假設不考慮其他影響因素，下同。）
容積率＝1000÷10000＝0.1
土地單價＝600÷10000＝0.06（萬元／平方米）
計入房產計稅原值的地價＝1000×2×0.06＝120（萬元）
A公司在申報繳納房產稅時，計入房產計稅原值的地價款應為120萬元。
例2：B公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權支付的價款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米。
容積率＝6000÷10000＝0.6
因為容積率大于0.5，所以B公司在申報繳納房產稅時，地價款600萬元應當全部計入房產計稅原值。
瓊地稅發(fā)[2014]180號 海南省地方稅務局關于進一步明確將地價計入房產原值征收房產稅有關問題的通知
一、宗地地價包括哪些內容
地價既包括取得土地使用權支付的價款，也包括開發(fā)土地發(fā)生的成本費用，如拆遷補償費、規(guī)劃設計、勘探費、“七通一平”費用等。
以出讓或轉讓方式取得的土地的，取得土地使用權支付的價款包括支付的土地出讓金或者土地轉讓價款、契稅、耕地占用稅。
以接受投資入股方式取得土地的，取得土地使用權支付的價款包括投資作價價格及契稅。
以抵債或交換方式取得土地的，取得土地使用權支付的價款包括交換的物質利益（如材料、土地、不動產等）價格及契稅。
以接受無償捐贈方式取得土地的，取得土地使用權支付的價款包括接受時的市場公允價格及契稅。
以繼承方式取得土地的，取得土地使用權支付的價款包括被繼承人取得土地使用權支付的價款。
二、劃撥土地計入房產原值的問題
單位或個人取得的劃撥地，無論以什么方式取得，或者是否經過評估增值，均不需要計入房產原值。
三、新建商品房、二手房用地價格計入房產原值的問題
由于新建商品房、二手房是連房帶地一并交易，銷售價格中已含有該房產相應分割的土地價格并全額計入房產原值，因此不需再重新將地價計入房產原值。
海南省地方稅務局關于地價計入房產原值征收房產稅的解答
三、什么叫宗地
宗地是土地權屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個權屬單位。
四、宗地地價包括哪些內容
地價包括取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。包括：支付的土地出讓金或者土地轉讓價款、土地契稅、耕地占用稅、拆遷補償費、規(guī)劃設計、勘探費、“七通一平”費用等。
五、如何計算宗地容積率
容積率又稱建筑面積毛密度，指房地產項目用地范圍內地上總建筑面積與項目總用地面積的比值。因歷史原因等，納稅人無法取得相關部門確定的宗地容積率時，可按以下公式自行計算容積率：宗地容積率=項目地上總建筑面積÷宗地面積。
六、對按照房產原值計稅的房產如何將地價計入房產原值
宗地容積率大于0.5的，按應稅房產（指按原值計稅的地上房產，下同）建筑面積除以容積率計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。公式為：計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積÷容積率×土地單價；
宗地容積率低于或等于0.5的，按應稅房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。公式為：計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價。
例一，某宗土地上房產總建筑面積為5000平方米，其中企業(yè)擁有的應稅房產建筑面積為3000平方米，另外該宗土地面積1000平方米，地價200萬元（土地單價2000元/平方米），宗地容積率為5，則計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積÷容積率×土地單價=3000平方米÷5×2000元/平方米=120萬元。
例二，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1000元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米（假定均為應稅房產），宗地容積率為0.4，因此，計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1000元/平方米=1600萬元。
七、劃撥土地計入房產原值的問題
當前有部分企業(yè)（主要是老的國有企業(yè)）的土地仍是無償劃撥的，企業(yè)為取得土地使用權支付的價款為零。此外，近年來隨著國有企業(yè)改制，部分劃撥土地雖以國家授權經營、作價入股等方式對土地進行了價值評估，這種評估價值不屬于取得土地使用權支付的價款，不需要計入房產原值。
八、新建商品房、二手房用地價格計入房產原值的問題
由于新建商品房、二手房是連房帶地一并交易，銷售價格中已含有該房產相應分割的土地價格并全額計入房產原值，因此不需再重新將地價計入房產原值。
稅總解讀
一、土地價值是否應在不同房產中進行分攤
問題：如果一宗土地上既有已經建成投入使用的房產，又有在建或規(guī)劃建設的房產，在將土地價值計入房產原值征收房產稅時，是否可以將該宗土地的價值在不同房產中進行分攤。
解讀：在建房產和待建房產尚未建成使用，按照現(xiàn)行房產稅有關規(guī)定不屬于應稅房產，不應當繳納房產稅，其占用土地的價值也不應該作為房產稅的計稅依據(jù)繳稅。據(jù)此，該宗土地的地價，應按照建成和在建（包括待建）房產的建筑面積比例進行分攤。其中：建成房產所分攤的土地價值應計入房產原值征收房產稅；在建和待建房產分攤的土地價值，待房產建成后再計入房產原值征收房產稅。
二、非應稅建筑物所占土地的價值是否應扣除
問題：應稅房產配建了一些非應稅建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等，在計算計入房產原值的土地價值時，是否應將這些建筑物所占土地的價值扣除。
解讀：按照現(xiàn)行房產稅有關政策，獨立于房屋之外的建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等，不屬于房產，不是房產稅的征稅對象，其所占用土地的價值也不應該計入應稅房產的原值征收房產稅。因此，在計算應計入房產原值的地價時，可將非房產稅征稅對象的建筑物所占的土地價值進行扣除。
三、地價中是否包括契稅
問題：納稅人為取得土地使用權所支付成本費用，是否包括購買土地所繳納的契稅。
解讀：納稅人購買土地所繳納的契稅，均屬于地價的組成部分，應計入房產原值征稅。
四、宗地容積率大于或等于0.5時，如何計算應計入房產原值的地價
問題：當宗地容積率在0.5—1之間時，是否應將容積率乘以土地價值，以此計算的結果再按建筑面積分攤，并確定征稅的房產原值。
解讀：按照通知的規(guī)定，正確的計算方法應該是：除宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率等于或高于0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計征房產稅，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。
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