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整理編輯：萬偉華 云南百滇稅務師事務所有限公司
土地增值稅暫行條例規(guī)定：納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
土地增值稅如何預征應基于此條土地增值稅納稅義務時間的規(guī)定進行理解，并非天然按預收款來預征土地增值稅。以下內容為我們對相關政策的理解，或有偏差，以政策文件和稅務部門解答為準。
因為成本結算的原因無法計算土地增值稅，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當?shù)厍闆r制定。
土地增值稅預繳截止時點各省市有自行的規(guī)定，如《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報前轉讓房地產取得的收入應當按預征率計算申報繳納土地增值稅。
結合納稅義務時間的規(guī)定，“在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入”應理解為合同總額，即納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
“在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入”不是預收款或預售方式下的預收款。
舉例說明：2020年1月A房地產開發(fā)企業(yè)開始預售，2020年1月份與客戶簽訂了商品房銷售合同，約定總價款為500萬，約定2020年2月份預收150萬，2020年5月份收款200萬，2020年12月份交房，2021年3月收尾款150萬。
2020年1月，因為尚未成本結算，需要預繳。2020年1月份土地增值稅預繳的計征依據為商品房銷售合同總額500萬。土地增值稅預繳與房款預收款金額和時間沒關系。
營改增后，根據《財稅〔2016〕43號》規(guī)定，自2016年5月1日起，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入?！秶叶悇湛偩止?016年第70號》：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
根據上述規(guī)定，似乎可以簡單理解（或習慣性理解）為2020年1月份預繳的計征依據為商品房銷售合同總額500萬/1.09%。
但根據增值稅的規(guī)定，2020年1月份不是增值稅納稅義務時間（增值稅納稅義務時間是2020年12月份交房350萬、2021年3月收尾款150萬），也不是增值稅預繳的時間（增值稅預繳的時間是2020年2月份預收150萬、2020年5月份收款200萬）。
所以理解土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，是要扣除當期根據納稅義務時間計算并且實際申報的銷項稅額，而不是簡單的合同總額/1.09%。
案例中，2020年1月份預繳的計征依據仍然是商品房銷售合同總額500萬（當月沒有實際申報的銷項稅額），2020年12月份預繳時，12月轉讓房地產的土地增值稅應稅收入（12月簽訂的合同總額）可以扣除當期銷項稅額350萬/1.09%*9%。
比較費勁，所以，《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告 國家稅務總局公告2016年第70號》：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款
從增值稅不含稅的角度（比如增值稅不含稅、印花稅中的增值稅不含稅），不好理解上述的“方便納稅人”、“簡化”，從土地增值稅不含稅的角度，就不難理解了。
70號明確了可以根據預收款來計算土地增值稅預征，并明確可以扣除“應”預繳增值稅稅款。根據增值稅的規(guī)定，此處的“應”也須是實際預繳。
案例中，采取預收款方式預繳的，2020年1月份不需要根據商品房銷售合同總額500萬預繳，2020年2月份預收150萬和2020年5月份收款款200萬扣除“應”預繳增值稅稅款來預繳土地增值稅，2020年12月份交房時，以合同總額500萬減350萬再減當期350萬的銷項稅額來預征土地增值稅。
滇公網安備 53010202000370號