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原創(chuàng) 萬偉華 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）設(shè)立前后，項目公司將投資性房地產(chǎn)成本模式由成本法轉(zhuǎn)為公允價值模式計量屬于會計政策變更，將轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值作為入賬價值，以轉(zhuǎn)換日原賬面價值與公允價值的差額為基礎(chǔ)調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）。對會計政策變更形成的未分配利潤執(zhí)行分配或增資后減資，形成應(yīng)付項目公司股東的應(yīng)付利潤款項。
1、公允價值計量產(chǎn)生公允價值變動損益的情形包括投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等，投資性房地產(chǎn)成本法轉(zhuǎn)為公允價值模式計量變更調(diào)整期初留存收益，其他資產(chǎn)公允價值變動損益計入當期損益，產(chǎn)生的損益最終都計入留存收益。
公司法：公司彌補虧損和提取公積金后所余稅后利潤，有限責任公司依照本法第三十四條的規(guī)定分配；股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規(guī)定不按持股比例分配的除外。
企業(yè)會計制度：企業(yè)當期實現(xiàn)的凈利潤，加上年初未分配利潤（或減去年初末彌補虧損）和其他轉(zhuǎn)入后的余額，為可供分配的利潤。可供分配的利潤，按下列順序分配：（一）提取法定盈余公積；（二）提取法定公益金?？晒┓峙涞睦麧櫆p去提取的法定盈余公積、法定公益金等后，為可供投資者分配的利潤。可供投資者分配的利潤，經(jīng)過上述分配后，為未分配利潤（或未彌補虧損）。未分配利潤可留待以后年度進行分配。企業(yè)如發(fā)生虧損，可以按規(guī)定由以后年度利潤進行彌補。
會計核算形成的未分配利潤均可以用于向股東分配。公司法所稱的稅后利潤，并非每分錢利潤都需要上稅的意思，而是公司按會計準則核算的利潤按稅法規(guī)定計算和繳納所得稅，該上還是不該上、稅會差異按企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)處理，通過納稅調(diào)整并納稅后的利潤就是稅后利潤。
上市公司的公告和財報中，普遍存在投資性房地產(chǎn)成本模式由成本法轉(zhuǎn)為公允價值模式計量的會計政策變更、公允價值變動損益核算，并非是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）獨有的事情。
根據(jù)企業(yè)所得稅法及實施條例規(guī)定，投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等公允價值變動損益不屬于應(yīng)稅收入，不調(diào)整資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)。
2、企業(yè)所得稅法及實施條例規(guī)定符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益屬于免稅收入，股息、紅利等權(quán)益性投資收益是指企業(yè)因權(quán)益性投資從被投資方取得的收入。享受免稅的主要留存?zhèn)洳橘Y料包括被投資企業(yè)的最新公司章程（企業(yè)在證券交易市場購買上市公司股票獲得股權(quán)的，提供相關(guān)記賬憑證、本公司持股比例以及持股時間超過12個月情況說明）；被投資企業(yè)股東會（或股東大會）利潤分配決議或公告、分配表等等。
有認為被投資企業(yè)稅后利潤分配投資者才可以享受免稅，這類看法其實就是認為賬面利潤每分錢都要繳稅才是稅后利潤。根據(jù)稅法規(guī)定對應(yīng)稅、不應(yīng)稅（包含公允價值變動損益）進行納稅調(diào)整并繳納所得稅后的利潤就是稅后利潤。
其次投資者享受直接持股股息免稅政策，不需要提供被投資企業(yè)是否已完稅證明或提供被投資企業(yè)不存在應(yīng)稅卻未稅不需要補稅的證明。被投資者偷逃稅款補稅罰款等不影響投資者享受免稅政策。
3、案例，原始權(quán)益人以持有的投資性房地產(chǎn)（賬面價值和計稅基礎(chǔ)均為10億元，公允價值為50億元）劃轉(zhuǎn)給項目公司并適用了《財政部 稅務(wù)總局公告2022年第3號》規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理，后將項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）下的資產(chǎn)支持專項計劃，（1）獲得股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價50億元，應(yīng)稅股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為50億-10億元；（2）轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)前，項目公司將投資性房地產(chǎn)成本模式由成本法轉(zhuǎn)為公允價值模式計量，以轉(zhuǎn)換日原賬面價值與公允價值的差額為基礎(chǔ)調(diào)整期初留存收益，并進行分配（假設(shè)轉(zhuǎn)換后賬面可分配，不考慮盈余公積、遞延所得稅等）40億元，形成應(yīng)付原始權(quán)益人股利款40億元，項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原始權(quán)益人獲得股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價10億元，收到償還的債權(quán)40億元。應(yīng)稅股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為10億-10億，股息紅利40億元為免稅所得。
（1）假設(shè)40億是項目公司原本就核算有的留存收益，而不是劃轉(zhuǎn)底層基礎(chǔ)資產(chǎn)時才產(chǎn)生，“企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額?！保紮?quán)益人轉(zhuǎn)讓項目公司應(yīng)稅股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得依舊是50億-10億元；執(zhí)行分紅40億后再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)稅股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為10億-10億，股息紅利40億元為免稅所得。相信這是可以接受容易理解的情況。
（2）有認為根據(jù)“原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)實現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值”，因此劃轉(zhuǎn)產(chǎn)生的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值通過遞延納稅后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)全額實現(xiàn)這個“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值”，不可以被減少或“人為縮小”，即資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值確認的所得遞延至轉(zhuǎn)讓股權(quán)確認納稅，在取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款時，將所得計入應(yīng)納稅所得額進行納稅。
a、非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅規(guī)定中，居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。即當期以資產(chǎn)公允價值確認收入扣除資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)計算所得，并均勻分期計入各年度的應(yīng)納稅所得額。被投資企業(yè)取得資產(chǎn)按公允價值確定計稅基礎(chǔ)。
b、《財稅〔2009〕59號》、劃轉(zhuǎn)及《財政部 稅務(wù)總局公告2022年第3號》第一條規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理不確認所得，是當期以重組資產(chǎn)公允價值確認收入扣除資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)但不在應(yīng)納稅所得額前確認所得40億元并調(diào)整，通過將取得的股權(quán)支付的計稅基礎(chǔ)以重組資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)10億元確認的方式遞延納稅。重組資產(chǎn)公允價值確認收入扣除資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)的所得40億元確實已經(jīng)滅失了。股權(quán)轉(zhuǎn)讓時按股權(quán)的公允價值扣除股權(quán)的計稅基礎(chǔ)（等于重組資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)）確認所得。不存在需要按非貨幣性資產(chǎn)投資分期納稅一樣將原重組資產(chǎn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得分期確認回來，只需要考慮股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入因為股權(quán)價值的變化而變化，產(chǎn)生的所得不一定等于原重組資產(chǎn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值。轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所得通過遞延納稅后已經(jīng)改變了需要確認所得金額和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目性質(zhì)（底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓所得）。取得資產(chǎn)一方按資產(chǎn)原計稅基礎(chǔ)確定計稅基礎(chǔ)。這也是與非貨幣性資產(chǎn)投資不同的地方。
c、《財政部 稅務(wù)總局公告2022年第3號》第二條則類似非貨幣性資產(chǎn)投資分期納稅處理，轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)實現(xiàn)的所得40億元（不執(zhí)行會計變更的情況下）當期可暫不繳納企業(yè)所得稅，按3號規(guī)定遞延至兩種情況發(fā)生后將所得40億元分別計入當期應(yīng)納稅所得額中納稅。轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)實現(xiàn)的所得40億遞延納稅不改變需要確認所得金額（40億元）和股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目性質(zhì)?；A(chǔ)設(shè)施REITs取得項目公司股權(quán)按公允價值確定計稅基礎(chǔ)，原始權(quán)益人分期確認所得不影響受讓方確定計稅基礎(chǔ)。
d、案例以項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓前進行會計政策變更來討論“原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)實現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值”不可以“人為縮小”，實際中，投資性房地產(chǎn)成本模式由成本法轉(zhuǎn)為公允價值模式計量的變更可能發(fā)生在任何時候。比如原始權(quán)益人原本就持有項目公司股權(quán)、項目公司原本就持有底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)（即不需要新設(shè)項目公司），原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)并沒有《財政部 稅務(wù)總局公告2022年第3號》第一條規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理不確認所得的“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值”，或者項目公司被reits收購后進行公允價值模式的變更，或者通過spv公司收購項目公司后進行的公允價值模式的變更。公募REITs投資性房地產(chǎn)成本法轉(zhuǎn)公允價值模式計量的稅收處理與“原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)實現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值”沒有關(guān)系。
底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)到項目公司，到reits成立、項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時間周期較長，項目公司持有底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)隨著時間變化、持有期間的運營、市場的變化、評估時間的縮短等導致評估價值變化也是很正常的事情，劃轉(zhuǎn)和設(shè)立reits可能依據(jù)的本就是兩次不同的評估價值報告。
3、江蘇省稅務(wù)局答復以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在會計上不計提折舊，不屬于“實際在財務(wù)會計處理上已確認的支出”，因此，不得計提折舊在企業(yè)所得稅前扣除。
投資性房地產(chǎn)能否折舊稅前扣除不是本文要討論的內(nèi)容?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目公司將投資性房地產(chǎn)成本模式由成本法轉(zhuǎn)為公允價值模式計量的變更目的是為了增加股東對項目公司的股東借款搭建股債結(jié)構(gòu)，通過股東資產(chǎn)支持專項計劃向項目公司收取股東借款利息的方式進行資產(chǎn)運營收益的分配。
項目公司可供分配的利潤為賬面利潤，折舊計入成本費用減少利潤，使部分運營收入資金無法分配給reits基金持有人。所以從這方面來說，折舊對基金reits來說是不利的。
舉例，項目公司折舊前利潤5000萬，折舊1000萬，凈利潤假設(shè)4000萬（不考慮其他因素以及所得稅影響），折舊作為扣除減少利潤也可以減少所得稅，但扣除折舊后股東只能按賬面利潤進行分配得到分配所得4000萬。通過股債結(jié)構(gòu)的搭建，資產(chǎn)支持專項計劃向項目公司收取股東借款利息假設(shè)4000萬，項目該公司利潤為零，無需繳納企業(yè)所得稅，項目公司運營產(chǎn)生的資金收入可以通過利息的方式向資產(chǎn)支持專項計劃以及公募reits基金以及最終向基金投資人分配，不會因為折舊等沉淀在項目公司。
4、所以問題并不在于公允價值變動的損益能否用于分紅、此類利潤分紅能否享受免稅，問題在于通過這樣操作肉眼可見的導致股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的減少。相信到現(xiàn)在仍有很多表示困惑為什么轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓股權(quán)原本應(yīng)確認40億所得，現(xiàn)在同樣的股權(quán)轉(zhuǎn)讓居然沒有所得不用繳稅了，這肯定有問題，“雖然我不知道究竟是哪里不對，但我覺得就是不對”。
案例中原始權(quán)益人按賬面價值和賬面凈值劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)（本文認為《財政部 稅務(wù)總局公告2022年第3號》并沒有要求和限定必須按《財稅〔2014〕109號》規(guī)定按賬面價值劃轉(zhuǎn)且必須未在會計上確認損益，3號規(guī)定的劃轉(zhuǎn)完全可以按公允價值劃轉(zhuǎn)。），原始權(quán)益人持有項目公司股權(quán)的長期股權(quán)投資的賬面價值和賬面凈值是10億元，項目公司持有資產(chǎn)的賬面價值和賬面凈值也都是10億元。無論是從會計核算還是稅務(wù)處理均沒有產(chǎn)生所得和利潤。
此時“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值”默認是隱藏在所有者權(quán)益的股東投入里了，因此資產(chǎn)公允價值50億元，項目公司股權(quán)價值50億元，如果撤資分配或清算分配項目公司產(chǎn)生清算所得40億、股東獲得分配資產(chǎn)產(chǎn)生所得40億元（這里也有轉(zhuǎn)為利潤進行分配適用免稅的動力）。
投資性房地產(chǎn)成本模式由成本法轉(zhuǎn)為公允價值模式計量的變更將“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值”從隱藏在股東投入轉(zhuǎn)變?yōu)榭煞峙涞睦麧櫪?，項目公司無需就資產(chǎn)評估增值繳納企業(yè)所得稅，股東獲得利潤分配享受免稅政策，因此股東獲得40億免稅所得，項目公司通過公允價值變動差生40億非應(yīng)稅收益并分配后減少40億（或雖然不分配，股權(quán)價值是50億資產(chǎn)-40億負債），仍是10億的價值。
如果不進行會計變更，則會產(chǎn)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得40億元。也就回到前面所述的“企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額?！保虼藢麧欉M行分配并享受免稅，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓所得+可以享受免稅的股息紅利所得。
5、對于項目公司會計變更后，企業(yè)所得稅上并沒有什么變化，投資性房地產(chǎn)折舊不可以扣除也好或認可可以扣除也好，仍是以10億元為投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。
原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)，股權(quán)受讓方持有股權(quán)的計稅基礎(chǔ)則有50億元和10億元的差異。10億收購股權(quán)的情況下，40億為股東借款，對收購方來說仍是50億元收購了底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)（公允價值50億元），持有股權(quán)的計稅基礎(chǔ)則將影響股權(quán)受讓方未來股權(quán)出售所得的確認。如果不考慮股債結(jié)構(gòu)，以債轉(zhuǎn)股的方式可以填平這個差異，或者以增資的方式將40億投入項目公司并由項目公司向原始權(quán)益人支付應(yīng)付股利款，這樣取得項目公司股權(quán)計稅基礎(chǔ)沒有差異。
股權(quán)受讓方為資產(chǎn)支持專項計劃，以計劃管理人為股權(quán)代持者。在目前的稅收政策下，資產(chǎn)支出專項計劃不是企業(yè)所得稅納稅人，通常認為不需要繳納企業(yè)所得稅，因此計稅基礎(chǔ)多少對資產(chǎn)支出專項計劃沒有太大的影響（本文認為資產(chǎn)支出專項計劃不是企業(yè)所得稅納稅人，應(yīng)稅行為應(yīng)以計劃管理人為納稅人，計劃管理人作為不征稅收入進行稅務(wù)處理。），這也是搭建股債結(jié)構(gòu)向項目公司收取股東借款利息操作的根本所在，利息收入在資產(chǎn)支持專項計劃屬于計劃管理人的“不征稅收入”，或者按目前通常的看法是因為資產(chǎn)支持專項計劃不是納稅人所以資產(chǎn)支出專項計劃層面不需要就利息收入繳納企業(yè)所得稅。除了達到運營收益大部分分配的目的，也直接起到了降低項目公司企業(yè)所得稅的效果。
6、結(jié)語
非貨幣性資產(chǎn)投資的分期確認所得遞延納稅；企業(yè)重組、劃轉(zhuǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施基金企業(yè)所得稅特殊性稅務(wù)處理的遞延納稅等政策在公募reits基金搭建設(shè)立過程中應(yīng)用廣泛，涉稅金額較大，稅收方案提前取得重組各方的主管稅務(wù)部門認可可以有效降低稅收風險。
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